3月份北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯“小陽(yáng)春”，之后進(jìn)入平淡期，年底交易量現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象

二手房

2019年北京二手房市場(chǎng)繼續(xù)保持2017年以來(lái)的低溫態(tài)勢(shì)，全年交易量較2018年小幅下滑，成交均價(jià)則趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)整體穩(wěn)中有降。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬(wàn)套左右，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。

成交約14.5萬(wàn)套 同比降5.5%

據(jù)我愛(ài)我家、北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，2019年北京二手住宅共成交14.5萬(wàn)套，相比2018年的15萬(wàn)套下降5.5%，但仍高于2017年的13.6萬(wàn)套。

自2009年北京二手住宅網(wǎng)簽量首次超越新房，市場(chǎng)便跨入存量時(shí)代。據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)顯示，近三年交易規(guī)模一直低于平均水平，保持在13.5萬(wàn)-15.5萬(wàn)套之間，但高于2011年、2014年的低谷。

從2019年每月的走勢(shì)看，據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，1、2月份受元旦、春節(jié)假期影響，市場(chǎng)表現(xiàn)冷清。進(jìn)入3月份，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“小陽(yáng)春”升溫勢(shì)頭，連續(xù)三個(gè)月交易量在13500套以上。之后的5個(gè)月，市場(chǎng)再度進(jìn)入平淡期，月度交易量在12000套上下微微波動(dòng)。不過(guò)，隨著房源量增加及業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng)，前期積壓的潛在需求逐漸釋放，年底交易量現(xiàn)翹尾現(xiàn)象。

在房?jī)r(jià)方面，據(jù)我愛(ài)我家北京交易數(shù)據(jù)顯示，2019年北京二手住宅平均成交價(jià)格為56038元/平方米，同比2018年下跌0.64%。實(shí)際上，進(jìn)入存量時(shí)代后，北京二手房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，2017年最高攀至60825元/平米，2018年出現(xiàn)拐點(diǎn)，十年首次下跌，2019年則再度下探，但幅度很小，與2018年基本持平。

從每月走勢(shì)看，我愛(ài)我家北京交易數(shù)據(jù)顯示，2019年3月從5.3萬(wàn)余元/平米上漲到5.8萬(wàn)余元/平米，此后有漲有跌，最高未能突破5.9萬(wàn)元/平方米，7月過(guò)后逐月下跌，年底重新跌回約5.3萬(wàn)元/平方米。

此外，從北京麥田二手住宅價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年掛牌均價(jià)，同比2018年下降約5.7%，各月份間小幅波動(dòng)。價(jià)格之所以走低，麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，2019年“房住不炒”政策方向未變，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格預(yù)期平穩(wěn)，觀望情緒濃厚，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)房源供應(yīng)量大于需求的特征，賣方需要小幅降價(jià)來(lái)達(dá)成交易。

從區(qū)域成交量來(lái)看，據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝、石景山等6個(gè)區(qū)域成交量同比上漲。其中，懷柔區(qū)漲幅最大，同比上漲33%；其余10個(gè)區(qū)成交量均有下跌，其中，昌平區(qū)降幅最大，同比下降18%。

各區(qū)域房?jī)r(jià)方面，據(jù)我愛(ài)我家北京交易數(shù)據(jù)顯示，2019年北京二手住宅交易量較大的11個(gè)區(qū)里，成交均價(jià)從高到低依次為西城、東城、海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山、通州、大興、昌平、順義、房山，西城區(qū)以103158元/平米的均價(jià)高居首位，城六區(qū)的價(jià)格仍明顯高于其他遠(yuǎn)郊區(qū)域。

其中，東城西城的二手房?jī)r(jià)格最為堅(jiān)挺。與2018年相比，除西城價(jià)格上漲3.04%，東城價(jià)格上漲0.95%外，其他各區(qū)2019年的二手房?jī)r(jià)格同比均有下跌，其中，房山跌幅最大，為5.53%。

高壓政策下房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者陷入觀望。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，調(diào)控前北京購(gòu)房者買到一套房子平均需要40天，調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長(zhǎng)至三個(gè)月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。隨之，購(gòu)房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價(jià)格談判力的議價(jià)空間由調(diào)控前不到2%的水平，升至2019年底5%的水平。

購(gòu)房者的觀望，亦導(dǎo)致業(yè)主賣房難度加大。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2019年底，北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_(dá)18.5個(gè)月，業(yè)主想賣掉手中的房子平均需要近4個(gè)月。2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價(jià)為519萬(wàn)/套，而成交房源均價(jià)為500萬(wàn)/套，這意味著，從談判到成交過(guò)程中，業(yè)主還需要降價(jià)近20萬(wàn)。

投資投機(jī)需求減少 預(yù)期平穩(wěn)

在購(gòu)房群體上，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2019年北京換房者中，年齡在40歲以上的占比達(dá)50%，而調(diào)控前2016年這一占比僅36%。翻倍的首付，不僅讓換房年齡后移，且換得越來(lái)越差。2019年換房后套均面積擴(kuò)大16.6平米，比調(diào)控前19平米左右的水平有所縮小。由此可見(jiàn)，“換房不僅難，還換得小”。

我愛(ài)我家分析指出，政策調(diào)控導(dǎo)致近三年北京二手房市場(chǎng)的熱度降低、量?jī)r(jià)下行。投資投機(jī)需求大幅減少，客戶以剛需為主。由于剛需一族整體數(shù)量有限，平均年齡多在30歲以上，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但無(wú)力全款購(gòu)房，需求以兩居及以上戶型為主，購(gòu)房更加理性。因此，北京二手房市場(chǎng)的戶型結(jié)構(gòu)、客戶年齡結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)交易節(jié)奏等都發(fā)生了相應(yīng)的變化。

對(duì)于2020年二手房市場(chǎng)的展望，貝殼研究院分析指出，市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，北京二手房市場(chǎng)將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬(wàn)套左右，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。

而麥田房產(chǎn)也預(yù)計(jì)北京樓市仍將保持平穩(wěn)，但交易量有望好于2019年。我愛(ài)我家分析認(rèn)為，基于2019年11月、12月北京二手房市場(chǎng)翹尾情況，春節(jié)后北京二手房市場(chǎng)有望再現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。但在政策的適時(shí)調(diào)控下，全年量?jī)r(jià)將大概率與2019年持平，市場(chǎng)走勢(shì)整體穩(wěn)定。

■ 購(gòu)房案例

“小陽(yáng)春”入手三居室

李明(化名)夫婦從事金融行業(yè)，家庭年收入約150萬(wàn)左右。自有了小孩后，老人過(guò)來(lái)幫忙帶孩子，一下子，原來(lái)位于三環(huán)新城的兩居室變得局促起來(lái)。2018年下半年開(kāi)始，李明夫婦便萌生換三居的想法。

看了大半年后，2019年3月份，北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)“小陽(yáng)春”跡象，市場(chǎng)火了起來(lái)，李明有點(diǎn)著急，便開(kāi)始四處看房。

5月份，他最終選中了三里屯附近幸福二村一套帶裝修的三居室。稅費(fèi)等全部加一起，總價(jià)在1200萬(wàn)，最后跟業(yè)主談到1100多萬(wàn)，算下來(lái)，成交單價(jià)在85000元/平方米左右，并跟業(yè)主談好8個(gè)月的成交周期。在這8個(gè)月內(nèi)，李明把原來(lái)三環(huán)新城的房子出售了。

之所以選擇這一區(qū)域，原因在于靠近三里屯，交通、購(gòu)物都較方便，而且選中的戶型較方正，陽(yáng)光充沛，簡(jiǎn)單裝修一下即可入住，離他媳婦工作地點(diǎn)也較近。

直到2019年12月份，李明才辦完過(guò)戶手續(xù)。出乎李明意料的是，這半年來(lái)，北京二手房市場(chǎng)較平穩(wěn)，并未出現(xiàn)預(yù)料中的火熱跡象，價(jià)格也有所下跌。目前，幸福二村的成交單價(jià)在7萬(wàn)元以上。他雖覺(jué)得虧了點(diǎn)，但考慮到三里屯環(huán)境不錯(cuò)，長(zhǎng)期看好。

本版采寫(xiě)/記者 張曉蘭