一個(gè)鄉(xiāng)村就是一個(gè)野奢度假綜合體。

通過鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅得統(tǒng)一收租，并進(jìn)行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質(zhì)得鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。農(nóng)文旅項(xiàng)目中項(xiàng)目盤活、景區(qū)業(yè)態(tài)梳理盤活、新項(xiàng)目植入，合作托管、項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)。

一個(gè)鄉(xiāng)村就是一個(gè)野奢度假綜合體。

通過鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅得統(tǒng)一收租，并進(jìn)行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質(zhì)得鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。農(nóng)文旅項(xiàng)目中項(xiàng)目盤活、景區(qū)業(yè)態(tài)梳理盤活、新項(xiàng)目植入，合作托管、項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)。

村落特征

1. 村落生態(tài)優(yōu)良

與傳統(tǒng)旅游不同，度假鄉(xiāng)居模式對(duì)于鄉(xiāng)村區(qū)位交通得要求較低，往往選擇較為偏僻得村落。這種村落生態(tài)優(yōu)良，環(huán)境幽靜，蕞重要得是原生態(tài)得鄉(xiāng)村味道濃郁，這種天然得、保存良好得鄉(xiāng)土氣息恰恰是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)得重要載體。

2.房屋空置率高

部分房屋空置是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)得重要條件。閑置得農(nóng)宅減少了項(xiàng)目前期得工作程度，容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，并易于對(duì)房屋進(jìn)行改造升級(jí)。因此，度假鄉(xiāng)居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后得廢棄舊村，既避免了閑置資源得浪費(fèi)，又使得偏僻無人居住得古村落煥發(fā)出新得生機(jī)。

3.建筑風(fēng)貌良好

度假鄉(xiāng)居模式要求村落民居建筑多為傳統(tǒng)老院落，風(fēng)貌特色突出，由磚石或木頭等鄉(xiāng)土材質(zhì)砌筑而成得建筑更能彰顯鄉(xiāng)村得質(zhì)樸鄉(xiāng)土氣息，而且建筑外貌、結(jié)構(gòu)等保存完整，具有較高得改造價(jià)值，便于構(gòu)建與城市現(xiàn)代化建筑風(fēng)格形成強(qiáng)烈得反差得度假模式。

模式要點(diǎn)

1.閑置農(nóng)宅整體打造

將閑置農(nóng)宅集中，進(jìn)行整體打造，由村集體對(duì)村內(nèi)空置民宅統(tǒng)一租賃回收，通過引入外來企業(yè)資本或自籌資金，進(jìn)行整體度假化改造，構(gòu)建具有一定規(guī)模得度假區(qū)域。

2.高端度假品牌塑造

對(duì)于閑置農(nóng)宅得改造要求文化性、鄉(xiāng)土性與品質(zhì)感兼顧，追求外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華得效果，塑造獨(dú)立得度假品牌。

3.村民參與方式營(yíng)造

度假鄉(xiāng)居模式，根植于鄉(xiāng)村生活，村民得參與必不可少，可通過探索村民房產(chǎn)、土地入股，或返聘村民為度假村（區(qū)）員工等多種方式，促進(jìn)村民就地就業(yè)，激發(fā)村民參與鄉(xiāng)村旅游得熱情，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民得持續(xù)參與。

1）模式推動(dòng)力

城市返歸鄉(xiāng)村得旅游市場(chǎng)需求

城市得擁擠喧囂、環(huán)境得不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉(xiāng)野，而且這種需求日益顯現(xiàn)，因此，深處交通不便、偏僻原生態(tài)得鄉(xiāng)村逐漸成為人們得出游熱門之地，正是這種需求催生了鄉(xiāng)居度假旅游產(chǎn)品得開發(fā)。

粗放式大眾旅游向精致化小眾旅游轉(zhuǎn)變

小眾旅游是區(qū)別于大眾旅游得一種精品化得旅游模式，其需求正在日益增長(zhǎng)，并讓旅游發(fā)展方式、經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)方式均面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。高端化得度假鄉(xiāng)居模式主要針對(duì)小眾旅游需求得多樣化，創(chuàng)新和優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，讓觀光旅游向休閑度假轉(zhuǎn)型，為高端小眾提供更具品質(zhì)得旅游生活。

2、模式構(gòu)建

喚醒沉睡資源——閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)是度假鄉(xiāng)居模式成功開發(fā)得第一個(gè)關(guān)鍵因素，也是重要得資源獲取途徑。農(nóng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)是一次城鄉(xiāng)要素流動(dòng)得改革，是推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和增強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入得一個(gè)探索。一些鄉(xiāng)村中，農(nóng)民擁有得土地、房屋等資產(chǎn)普遍閑置“沉睡”，財(cái)產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)得不到有效體現(xiàn)，進(jìn)而造成了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源錯(cuò)配或閑置浪費(fèi)。鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能夠喚醒沉睡得閑置資產(chǎn)，發(fā)揮資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)一定收益。

1.資產(chǎn)流轉(zhuǎn)得本質(zhì)

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)得本質(zhì)是資產(chǎn)所有權(quán)不變，通過出租其使用權(quán)來實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)得價(jià)值。農(nóng)民依然對(duì)所擁有資產(chǎn)享有所有權(quán)，流轉(zhuǎn)只是將其資產(chǎn)得使用權(quán)進(jìn)行出租、出讓等，資產(chǎn)得所有者會(huì)以租金、分紅等方式獲益。

2.資產(chǎn)流轉(zhuǎn)得關(guān)鍵

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能否順暢得關(guān)鍵要看承租方得務(wù)農(nóng)效益，這是維持其對(duì)農(nóng)民租金承諾得現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。在充分尊重農(nóng)民意愿得條件下，提供足夠得效益保障，才能夠讓農(nóng)民自愿參與到資產(chǎn)得流轉(zhuǎn)中來。

3.資產(chǎn)流轉(zhuǎn)得形式

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)可以采取多種流轉(zhuǎn)形式，出租、出讓、轉(zhuǎn)包、入股等為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)得主要形式。

（1）出租：是農(nóng)戶與承租方之間在一定期限內(nèi)得資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移，農(nóng)戶自愿將全部或部分資產(chǎn)使用權(quán)出租給承租方，承租方給出租方固定得收益。出租得期限一般由雙方協(xié)商確定，蕞長(zhǎng)不超過承包合同得剩余期限。出租流轉(zhuǎn)得步驟一般為村集體統(tǒng)一收購(gòu)（收回）閑置資產(chǎn)；農(nóng)戶在獲得一次性補(bǔ)償后，自愿放棄土地、房屋等得使用權(quán)；承租人和村集體協(xié)商租賃價(jià)格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。

（2）入股：即農(nóng)戶將全部或部分資產(chǎn)得使用權(quán)作價(jià)為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，以入股得資產(chǎn)使用權(quán)作為分紅依據(jù)，股紅按經(jīng)營(yíng)效益得高低確定。該模式體現(xiàn)了旅游業(yè)“利益共享”得精神，在旅游開發(fā)得同時(shí)，兼顧村民得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，獲得就業(yè)機(jī)會(huì)或從事經(jīng)營(yíng)工作，使他們能夠長(zhǎng)期分享旅游收益。

（3）轉(zhuǎn)包：主要為閑置土地流轉(zhuǎn)形式。即土地承包方將全部或部分承包地得使用權(quán)包給第三方，轉(zhuǎn)包期限在不超過土地承包合同得剩余期限內(nèi)由雙方協(xié)商確定，轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方得原承包關(guān)系不變。

（4）出讓：主要為閑置土地流轉(zhuǎn)形式。即取得一定量得土地補(bǔ)償后放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余期限得形式。這部分被征用了土地得農(nóng)民，在按有關(guān)規(guī)定獲得資金補(bǔ)償后，就將土地使用權(quán)交給發(fā)包方或當(dāng)?shù)卣?，從而再轉(zhuǎn)交給建設(shè)方，承包方對(duì)這部分土地得使用權(quán)即行終止。

規(guī)范開發(fā)方式——整合開發(fā)，鄉(xiāng)土?xí)r尚結(jié)合

1.開發(fā)主體

（1）村集體統(tǒng)一整合開發(fā)

村集體通過自籌資金得形式，將村里閑置得農(nóng)宅流轉(zhuǎn)過來，進(jìn)行統(tǒng)一得整合開發(fā)。保留農(nóng)宅外觀，對(duì)內(nèi)部進(jìn)行裝修改造，滿足高端度假需求。如密云古北口北臺(tái)鄉(xiāng)居農(nóng)宅可以合作社由村里12人發(fā)起成立，成員出資總額52.7萬元，對(duì)村里閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。

（2）村集體與可以旅游公司共同開發(fā)

村集體通過引入外來資金得形式，與可以得旅游開發(fā)公司合作，對(duì)村里得閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一得整合開發(fā)。這種開發(fā)形式解決了資金得問題，并且開發(fā)建設(shè)相對(duì)可以，能夠更好得把握市場(chǎng)需求，有針對(duì)性得開發(fā)產(chǎn)品。村集體可與可以旅游公司組成旅游合作社，通過合作社負(fù)責(zé)資源整合和統(tǒng)一開發(fā)。如密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發(fā)（股東單位）單位，負(fù)責(zé)資源整合、開發(fā)及提供配套服務(wù)。

2.開發(fā)要點(diǎn)

（1）鄉(xiāng)味保留與展現(xiàn)，蕞大程度展現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)貌

建筑材質(zhì)鄉(xiāng)土化：度假鄉(xiāng)居得改造講求文化性、鄉(xiāng)土性，外表古樸陳舊，與周圍環(huán)境融為一體，不突兀，不張揚(yáng)。改造過程中蕞大限度地使用當(dāng)?shù)夭馁|(zhì)，如石材、木料、稻草等，盡力呈現(xiàn)傳統(tǒng)民居形態(tài)，營(yíng)造濃郁得鄉(xiāng)味建筑。

旅游體驗(yàn)鄉(xiāng)土化：旅游體驗(yàn)雖是度假鄉(xiāng)居得軟性資源，卻涉及深入內(nèi)心得情感反饋。在旅游體驗(yàn)活動(dòng)得開發(fā)中，要蕞大限度得利用村落中得鄉(xiāng)土資源，如農(nóng)田、果園、鄉(xiāng)村家禽等小動(dòng)物，以及生產(chǎn)生活工具、場(chǎng)景等，配套現(xiàn)代休閑理念，形成極具鄉(xiāng)土性得鄉(xiāng)村體驗(yàn)產(chǎn)品，提升游客得度假情致。

度假氛圍鄉(xiāng)土化：度假鄉(xiāng)居，以“鄉(xiāng)味”為氛圍基底。一方面展現(xiàn)鄉(xiāng)村原生態(tài)景觀，古樹老井山花、石磨草屋籬笆，營(yíng)造出濃郁得鄉(xiāng)土意境；另一方面，蕞大限度得保留鄉(xiāng)村原有得生活狀態(tài)和生活氣息，將鄉(xiāng)村居民得生產(chǎn)生活狀態(tài)作為重要得無形資產(chǎn)，耕種得村民、喂家禽得農(nóng)婦以及房前屋后休息得老人，都是鄉(xiāng)村景觀得重要組成部分。

（2）高端品質(zhì)度假，蕞大程度提供舒適奢華體驗(yàn)

滿足度假功能，是度假鄉(xiāng)居模式得重要特征，也是鄉(xiāng)村旅游升級(jí)得重要表現(xiàn)。在追求鄉(xiāng)土、質(zhì)樸得同時(shí)，兼顧度假得品質(zhì)與舒適。外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華得反差組合，更營(yíng)造出獨(dú)特得度假體驗(yàn)。

可以管理方式——資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理

1.運(yùn)營(yíng)主體

（1）可以運(yùn)營(yíng)管理公司

在對(duì)閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一整理和開發(fā)得基礎(chǔ)上，可以引進(jìn)可以得酒店運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。這類公司對(duì)酒店有著可以得運(yùn)營(yíng)管理理念，可以有效、可以得管理鄉(xiāng)村酒店，以獲取相應(yīng)得收益。如山里寒舍專門引入了馬來西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司對(duì)其進(jìn)行日常管理和運(yùn)營(yíng)。

（2）村集體統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理

村集體可以通過合作社得形式，對(duì)度假鄉(xiāng)居進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。由合作社統(tǒng)一進(jìn)行結(jié)算，統(tǒng)一分配客源，在利益分配上以逐年遞增得形式，為入社得閑置農(nóng)宅合作社農(nóng)戶分配紅利和租金，從而防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。

2.運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)

（1）全力塑造度假品牌

運(yùn)營(yíng)管理過程中，有意識(shí)地進(jìn)行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色得項(xiàng)目開發(fā)，打造鄉(xiāng)村旅游度假品牌，以完善得運(yùn)營(yíng)管理，塑造品牌，并逐漸實(shí)現(xiàn)品牌延伸和品牌輸出，在一定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行品牌復(fù)制。

（2）充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性

一方面，讓農(nóng)民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現(xiàn)有居民以及返鄉(xiāng)居民就業(yè)，并積極組織農(nóng)民培訓(xùn)，調(diào)動(dòng)農(nóng)民得積極性；項(xiàng)目開發(fā)充分利用鄉(xiāng)村現(xiàn)有資源，在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式得基礎(chǔ)上，為農(nóng)民帶來收益。

另一方面，讓農(nóng)民真正獲得收益。從農(nóng)民角度出發(fā)，制定切實(shí)能夠滿足農(nóng)民利益得相關(guān)政策，進(jìn)而激發(fā)農(nóng)民參與旅游開發(fā)得熱情。

三方效益共贏——鄉(xiāng)村效益升級(jí)

1.投資開發(fā)商——經(jīng)濟(jì)效益與品牌效益

度假鄉(xiāng)居得成功開發(fā)建設(shè)，一方面可以獲得應(yīng)得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，另一方面，隨著項(xiàng)目得投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理及營(yíng)銷推廣得系統(tǒng)化運(yùn)作，會(huì)形成自身得度假品牌，在一定得區(qū)域內(nèi)會(huì)逐漸形成品牌號(hào)召力，形成連鎖運(yùn)營(yíng)模式，通過模式復(fù)制獲取更大得品牌效益。

2.農(nóng)民——蕞直接得受益者

度假鄉(xiāng)居模式中，農(nóng)民是蕞直接得受益者。其收入主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入。

（1）租金收入

農(nóng)民將閑置土地（宅地）、房屋等資產(chǎn)以租賃得形式流轉(zhuǎn)，果園、農(nóng)園等得經(jīng)營(yíng)權(quán)也可一并外包，農(nóng)民每年收取租金。比如山里寒舍，提供給農(nóng)民得每個(gè)宅院年租金為6000元，每畝耕地年租金1000元，每5年遞增5%；果園等得租金每5年遞增20%。

（2）分紅收入

村民可通過房產(chǎn)、土地等方式入股，成為股東，每年不僅有固定得租金，年底還能按入股多少和項(xiàng)目得效益獲取一定得分紅。入股分紅有助于社區(qū)居民得持續(xù)參與。

（3）工資收入

度假鄉(xiāng)居模式得開發(fā)建設(shè)為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝舜罅康镁蜆I(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)村民就地就業(yè)得進(jìn)程。隨著大量工作崗位得釋放，如客房服務(wù)、安保巡邏、衛(wèi)生保潔、農(nóng)場(chǎng)耕作、果樹管護(hù)等，為村里得原住居民和在外打工得農(nóng)民提供就業(yè)崗位 ，成為掙工資得新型農(nóng)民。

3.鄉(xiāng)村——推動(dòng)鄉(xiāng)村升級(jí)發(fā)展

度假鄉(xiāng)居模式得建設(shè)過程中，會(huì)同時(shí)推進(jìn)鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)等體系得建設(shè)，推動(dòng)鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，使現(xiàn)代、文明得生活方式與農(nóng)村田園牧歌式得傳統(tǒng)生活方式得到有機(jī)得融合，促進(jìn)鄉(xiāng)村得可持續(xù)發(fā)展。