原標(biāo)題：胡葆森“裝配”筑友

建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng) 胡葆森

樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳 發(fā)自鄭州

胡葆森一直在為“建業(yè)+”謀篇布局。

2019年7月，他以16.5億的代價(jià)，從中民投手中接下了中民筑友（后更名為“筑友智造”），為建業(yè)集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，又裝上一個(gè)“輪子”。多了一個(gè)平臺(tái)，它的融資渠道隨之拓寬。

2月12日，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，關(guān)聯(lián)公司嘉耀，建議發(fā)行于2021年到期，本金總額為2.03億美元的擔(dān)保債券，債券利率為6.875%。建業(yè)地產(chǎn)及其附屬公司，作為此次發(fā)債的擔(dān)保人。

嘉耀是筑友智造的全資子公司，也是上市平臺(tái)筑友智造科技（00726.HK）的控股股東。它是智慧建筑整體解決方案的運(yùn)營(yíng)商，此次所籌款項(xiàng)，將用于生產(chǎn)建筑材料業(yè)務(wù)、研發(fā)、投資及一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

十幾年前，胡葆森與王石、馮侖到日本參觀(guān)學(xué)習(xí)，第一次對(duì)裝配式住宅產(chǎn)生了興趣。如今，他將裝配式建筑納入自己的延伸半徑，表面上看似乎只是在為建筑質(zhì)量做鋪墊；但背后隱藏的節(jié)省成本的心思，卻逐漸顯現(xiàn)。

“建業(yè)+”一石二鳥(niǎo)

為美元債做擔(dān)保，建業(yè)地產(chǎn)也能從中獲利。

據(jù)公告介紹，只要擔(dān)保契約仍具十足效力，發(fā)行人須于反彌償及融資協(xié)議日期后，按年向建業(yè)地產(chǎn)支付債券本金總額1%的擔(dān)保費(fèi)。按此計(jì)算，在這筆擔(dān)保中，建業(yè)地產(chǎn)每年就可得到203萬(wàn)元的收入。

這種操作，建業(yè)集團(tuán)在內(nèi)部輾轉(zhuǎn)騰挪間，已駕輕就熟。回望過(guò)往的交易，2016年4月，建業(yè)地產(chǎn)為建業(yè)物業(yè)6.5億元的資產(chǎn)支持證券做擔(dān)保，同樣也獲得了相等于擔(dān)保金額1%的服務(wù)費(fèi)。

但這并不是胡葆森的最終落點(diǎn)。

2019年上半年，建業(yè)地產(chǎn)毛利率、凈利率分別下跌了8.7以及3.5個(gè)百分點(diǎn)。不穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，或許令他有所憂(yōu)慮；他心中盤(pán)算的，是如何借助裝配式建筑，縮短地產(chǎn)項(xiàng)目的工期，從而實(shí)現(xiàn)更快的資金周轉(zhuǎn)和回籠，節(jié)省成本。

再者，近年來(lái)，政府明確提出“加大政策支持力度，力爭(zhēng)用10年左右時(shí)間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%”。胡葆森坐擁一家裝配式建筑公司，就可以為建業(yè)的發(fā)展提供便利。

此前建業(yè)一直固守河南，但從去年開(kāi)始，胡葆森終于松了口，其聲稱(chēng)“會(huì)走出河南，但有條件，走出去的業(yè)務(wù)必須是輕資產(chǎn)，半徑也僅為500公里?！彼詴?huì)如此謹(jǐn)慎，可能是苦于沒(méi)有一個(gè)真正合適的機(jī)會(huì)。

但入手筑友智造，或許是另一個(gè)走出去契機(jī)。

清理筑友地產(chǎn)業(yè)務(wù)

收購(gòu)筑友智造科技后，胡葆森很快地清理它的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，避免與建業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。他需要兩個(gè)兄弟“協(xié)同”。

2019年12月19日，筑友智造科技以1.11億元的代價(jià)出售旗下全資子公司周口建恒房地產(chǎn)99%股權(quán)，但依然保留了1%股權(quán)。

資料顯示，周口建恒于2019年10月29日成立，為筑友智造的間接全資附屬公司，該公司于11月在公開(kāi)市場(chǎng)以6.04億元獲得一宗地塊，地塊位于河南周口市太清路北側(cè)、匯豐路南側(cè)與規(guī)劃路西側(cè)交叉口，總面積約為16.77萬(wàn)平方米，為住宅及工業(yè)用途。

自其成立起至2019年12月10日止期間，周口建恒的未經(jīng)審核除稅前及除稅后凈虧損分別約為665元及665元，未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為999.9萬(wàn)元。根據(jù)由獨(dú)立估值師發(fā)出之估值報(bào)告，周口建恒于2019年12月10日的資產(chǎn)凈值估值為1.12億元。

公告對(duì)接盤(pán)方河南濟(jì)鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（濟(jì)鋼地產(chǎn)）的著墨并不多。它由河南濟(jì)源鋼鐵（集團(tuán)）有限公司間接全資擁有，主要從事物業(yè)開(kāi)發(fā)。公告披露，濟(jì)鋼房地產(chǎn)及其最終實(shí)益擁有人為筑友智造及其關(guān)連人士之獨(dú)立第三方。

為什么建業(yè)地產(chǎn)不從筑友智造科技手上接盤(pán)呢？這是一個(gè)謎。

或許因?yàn)閷?duì)接盤(pán)方的披露不夠詳實(shí)。2020年2月4日，筑友智造科技補(bǔ)發(fā)了一則公告，專(zhuān)門(mén)介紹濟(jì)鋼地產(chǎn)的股東們。

濟(jì)鋼地產(chǎn)成立于1998年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，法定代表人李玉田，它的母公司河南濟(jì)源鋼鐵（集團(tuán)）有限公司有三個(gè)股東，分別是河南濟(jì)源鋼鐵投資控股有限公司（89.4%）、濟(jì)源市國(guó)泰企業(yè)管理資訊有限公司（10%）、濟(jì)源市民安投資有限公司（0.6%），其中，李玉田個(gè)人持有河南濟(jì)源鋼鐵投資控股43.88%股權(quán)。它曾當(dāng)選為“濟(jì)源十大當(dāng)代愚公”。

但濟(jì)鋼地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)比較單薄，旗下僅有三家公司：濟(jì)源國(guó)泰物業(yè)、濟(jì)鋼房產(chǎn)咨詢(xún)、濟(jì)源建置房地產(chǎn)。其中，濟(jì)源建置房地產(chǎn)成立于2019年6月21日，濟(jì)鋼地產(chǎn)只占10%，持股51%的濟(jì)源建業(yè)城市發(fā)展是建業(yè)集團(tuán)旗下子公司。

李玉田與胡葆森在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的一次交集。在河南商界，他們相互欣賞，彼此珍重。2018年6月15日，濟(jì)源鋼鐵舉辦60周年慶?；顒?dòng)。建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森到場(chǎng)祝賀，直言“向濟(jì)源鋼鐵董事長(zhǎng)李玉田致敬”。

擔(dān)保融資

建業(yè)集團(tuán)對(duì)筑友智造的一系列動(dòng)作，可見(jiàn)其對(duì)這個(gè)平臺(tái)的重視。

2019年7月，經(jīng)過(guò)一番交易之后，胡葆森手握筑友智造100%股權(quán)，此后便開(kāi)始迅速介入裝配式建筑業(yè)務(wù)，以便促成其與地產(chǎn)板塊之間的協(xié)同。

兩個(gè)月后，胡葆森獲委任為上市平臺(tái)筑友智造科技的執(zhí)行董事、董事會(huì)主席；郭衛(wèi)強(qiáng)獲委任為執(zhí)行董事及行政總裁；李樺、王俊獲委任為非執(zhí)行董事。

其中，除了胡葆森為建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席之外，郭衛(wèi)強(qiáng)、李樺、王俊等也在建業(yè)地產(chǎn)任職，分別擔(dān)任副總裁、非執(zhí)行董事、執(zhí)行董事等。這意味著，建業(yè)地產(chǎn)與筑友智造已緊緊地綁定在了一起。

11月至12月間，建業(yè)地產(chǎn)連續(xù)兩次與筑友智造訂立服務(wù)協(xié)議。筑友智造將向建業(yè)地產(chǎn)擬開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提供工程設(shè)計(jì)、施工總承包工程、混凝土預(yù)制件的制作、運(yùn)輸及安裝、成品房裝修及彩力板供應(yīng)等服務(wù)。

在兩大板塊加速融合的過(guò)程中，胡葆森也不得不考慮為筑友智造輸血。

這個(gè)從中民投接過(guò)來(lái)的資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)及現(xiàn)金狀況并不理想。2019年中期，筑友智造科技股東應(yīng)占溢利為-1133.90萬(wàn)元，處于虧損狀態(tài)；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈額也僅為3767.50萬(wàn)元，同比大幅下降。

官網(wǎng)顯示，筑友智造已在全國(guó)22個(gè)省、48個(gè)市布局智能化數(shù)字工廠(chǎng)，擁有全球首創(chuàng)的EMPC業(yè)務(wù)模式，已服務(wù)全國(guó)項(xiàng)目600萬(wàn)平米。處于研發(fā)拓展的階段，該企業(yè)在手的資金顯然不夠用。

在這種情況下，引入真金白銀變得十分迫切。也許正因?yàn)榇?，才有了這一次的發(fā)債動(dòng)作。

老金主中國(guó)平安再出手

此次發(fā)行的2.03億美元債券，投資者為中國(guó)平安保險(xiǎn)海外（控股）有限公司，為中國(guó)平安（02318.HK）的直接全資附屬公司，是其集團(tuán)進(jìn)行海外投資的主要平臺(tái)。按照協(xié)議，投資者已同意認(rèn)購(gòu)及支付，或促使認(rèn)購(gòu)及支付債券。

回顧以往，胡葆森與中國(guó)平安的生意往來(lái)時(shí)常出現(xiàn)。

2015年10月，建業(yè)集團(tuán)與中國(guó)平安旗下的平安銀行，在鄭州建業(yè)艾美酒店舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。平安銀行為建業(yè)集團(tuán)提供了100億元的融資額度，建業(yè)集團(tuán)也選擇平安銀行作為開(kāi)展金融業(yè)務(wù)的主辦銀行。

彼時(shí)的胡葆森剛從歐洲回來(lái)，他還來(lái)不及倒時(shí)差，就帶著部下出席了答謝會(huì)。會(huì)上，胡葆森在大談中國(guó)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)、行業(yè)洗牌的同時(shí)，也沒(méi)忘感謝平安銀行對(duì)建業(yè)的支持。

2016年6月，中國(guó)平安旗下的平安信托，又同意成立一項(xiàng)信托基金，透過(guò)基金向建業(yè)開(kāi)封注資5億元。其中，6000萬(wàn)將注入建業(yè)開(kāi)封的注冊(cè)資本，其余4.4億元作為它的資本儲(chǔ)備。

增資完成后，建業(yè)開(kāi)封的經(jīng)擴(kuò)大注冊(cè)資本為1億元，并由建業(yè)地產(chǎn)旗下的建業(yè)中國(guó)，及平安信托分別持有60%及40%股份。這在一定程度上，滿(mǎn)足了建業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求。

類(lèi)似于這種合作，并不鮮見(jiàn)。從中國(guó)平安的角度看，隨著保費(fèi)的增長(zhǎng)，其資金配置需求也不斷加大，這促使他們?cè)谑袌?chǎng)上不斷尋求投資的“獵物”。但此次，它為何會(huì)選擇美元債？

目前，國(guó)內(nèi)雖然還處于疫情之下，但外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，似乎依舊保持著投資的熱情；外資機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，疫情僅為短期影響，不會(huì)造成地產(chǎn)行業(yè)的根本性動(dòng)蕩。

在這種情況下，房企發(fā)行美元債也熱度不減。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，僅自2月份以來(lái)，新城控股（SH：601155）、佳源國(guó)際（HK：02768）、榮盛發(fā)展（SZ：002146）、中梁控股（HK：02772）、合生創(chuàng)展（HK：00754）等房企，紛紛發(fā)行美元債，所涉金額已達(dá)25億美元。

值得一提的是，專(zhuān)業(yè)人士對(duì)樂(lè)居財(cái)經(jīng)分析，疫情或許在一定程度上，反而催生了保險(xiǎn)業(yè)較好的發(fā)展，險(xiǎn)資的資金積累因此被推高，對(duì)外投放的需求也將明顯增加。

建業(yè)集團(tuán)、中國(guó)平安各自瞅準(zhǔn)發(fā)債與投資的時(shí)機(jī)，一拍即合也在情理之中。不過(guò)，中國(guó)平安也為自身畫(huà)了一條投資的“安全線(xiàn)”，協(xié)議中規(guī)定“發(fā)行人或擔(dān)保人違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議，其須按要求向投資者支付相等于有關(guān)稅后虧損的金額。”