隨著城市化發(fā)展，越來越多的人住進(jìn)了高樓大廈，但與此同時，煩惱也來了，因為有些人會遭遇樓上漏水的情況。近年來，因樓上漏水引起的糾紛頻發(fā)。山東省青島市李滄區(qū)人民法院梳理幾起因房屋漏水引發(fā)的鄰里糾紛案件，發(fā)現(xiàn)房屋漏水主要有三種原因：一是房屋本身存在質(zhì)量問題，二是業(yè)主使用或裝修不當(dāng)，三是正常使用水管老化造成漏水。通過這幾起案例，希望引起大家的注意，處理好相鄰關(guān)系，避免引發(fā)不必要的糾紛。

出租期間房屋漏水

舉證不能房主擔(dān)責(zé)

耿某某購得山東省青島市某小區(qū)2單元101戶房屋一處，2017年5月24日，與孫某某就該房屋簽訂租賃合同，自2017年5月27日至2018年5月26日，合同履行到期后，又續(xù)簽半年至2018年11月。

2018年8月9日夜間至10日凌晨期間，該房屋廚房自來水管漏水，造成與上述房屋相鄰樓下的任某某車庫被淹。

事故發(fā)生后，任某某與孫某某及第三方裝修單位共同查勘認(rèn)定損失金額為5300元。因?qū)O某某未能履行賠償義務(wù)，任某某訴至法院。

庭審中，耿某某答辯稱，事故發(fā)生時房屋由孫某某租住，因?qū)O某某使用不當(dāng)，所以賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)由孫某某承擔(dān)。如果她能及時發(fā)現(xiàn)漏水，就不會造成這樣的損失，且該事故也造成了自己房子地板的損失。

承租人孫某某辯稱，廚房的自來水管晚上破裂造成漏水，因為當(dāng)時沒有在該房屋居住，所以給樓下造成了損失，水管破裂并非其使用不當(dāng)造成的，之前水管并沒有破裂的跡象，不應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。

李滄區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，因該房屋的產(chǎn)權(quán)人系耿某某，故應(yīng)由耿某某對任某某造成的侵害承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。雖涉案房屋漏水時由孫某某承租使用，但根據(jù)當(dāng)事人陳述，漏水點是廚房的自來水管，耿某某未舉證證實孫某某在使用涉案房屋時有不當(dāng)或故意損壞行為，故耿某某主張應(yīng)由孫某某承擔(dān)責(zé)任，因證據(jù)不足，法院不予支持。但被告孫某某庭審中表示自愿承擔(dān)原告百分之十五的賠償責(zé)任，系被告孫某某對自己權(quán)利的有權(quán)處分行為，法院對此予以確認(rèn)，故依法判決由被告耿某某、孫某某各承擔(dān)百分之八十五與百分之十五的賠償責(zé)任。

樓上漏水樓下受損

相鄰關(guān)系理應(yīng)賠償

賀某系某小區(qū)501戶房屋的所有權(quán)人，宋某某系601戶房屋的所有權(quán)人，宋某某與司某某系夫妻關(guān)系。

2016年12月1日，司某某與鞏某簽訂房屋租賃合同，租期從2016年12月1日至2017年11月30日，后又延長至2018年5月31日。

2018年1月31日凌晨，601戶房屋廚房水管爆裂，導(dǎo)致501戶房屋的部分墻體及部分家具被水浸泡，宋某某得知情況后趕至現(xiàn)場，將爆裂水管予以修復(fù)。

因賠償問題協(xié)商未果，賀某訴至法院，要求宋某某、司某某承擔(dān)房屋維修費、房屋租賃費、沙發(fā)、茶幾損失、搬家費、裝修誤工費、精神損失費等合計116576元。

宋某某、司某某辯稱，房屋已出租給鞏某，漏水的事不是很清楚，賀某家裝修人員2017年11月1日下午打電話說房子衛(wèi)生間漏水，便對衛(wèi)生間下水管道進(jìn)行了維修。2018年1月31日鄰居打電話說家里漏水，再次到現(xiàn)場對漏水進(jìn)行了清理，并給賀某裝修人員開門查看情況，現(xiàn)在已經(jīng)修好不漏水了。因為房子已出租給鞏某，出租合同也注明了房屋跑漏水都由鞏某負(fù)責(zé)。

法院審理期間，通過調(diào)取的證據(jù)證明賀某與司某某曾于2018年3月26日通過人民調(diào)解達(dá)成協(xié)議，司某某同意賠償賀某因房屋漏水造成的損失4萬元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案中，宋某某、司某某在使用或出租房屋過程中，應(yīng)當(dāng)遵守法律和不妨害相鄰關(guān)系，如因漏水等行為給他人造成損失，應(yīng)當(dāng)予以賠償。賀某與司某某于2018年3月26日經(jīng)人民調(diào)解達(dá)成的協(xié)議，是雙方的真實意思表示，法院予以確認(rèn)。宋某某、司某某雖將房屋出租給鞏某，但因鞏某系房屋的承租人，不是房屋的相鄰關(guān)系人，故鞏某不承擔(dān)責(zé)任。

樓頂雨水倒灌底層

物業(yè)盡職無需擔(dān)責(zé)

陳某系某小區(qū)202戶產(chǎn)權(quán)人，譚某系2302戶產(chǎn)權(quán)人。某物業(yè)李滄分公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，業(yè)主裝修入住前，物業(yè)公司會收取裝修押金，待業(yè)主裝修完畢檢查無誤后方將押金退還。

2302戶為頂層(帶閣樓)，陽臺設(shè)有洗手盆、洗衣機、污水池，污水池與雨水管相鄰，以上生活污水通過雨水管排放。

2018年1月30日，陳某所居住的202戶房屋東側(cè)臥室床下地板處向外滲水并伴有洗衣泡沫，致該臥室及陽臺積水，房屋天花板滲水。經(jīng)陳某及物業(yè)公司進(jìn)行排查，確認(rèn)2302戶陽臺通過雨水管排放污水，雨水管結(jié)凍導(dǎo)致污水從彎管倒灌至陳某東側(cè)臥室。物業(yè)公司向2302戶下達(dá)整改通知書。2302戶至今未申請裝修驗收并申退裝修押金。

陳某多次要求譚某賠償均未果，于是訴至法院要求譚某賠償因漏水導(dǎo)致的維修、裝修等費用，物業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

李滄區(qū)法院查明該小區(qū)住戶陽臺大部分業(yè)主予以封閉。室外彎管連接陽臺地漏及雨水管以排放陽臺雨水。雨水管抵達(dá)一層接近地面時，垂直管道由彎頭轉(zhuǎn)為略有傾斜的水平狀直管，延伸約3米后經(jīng)彎頭轉(zhuǎn)為約40公分的垂直管道，末端懸于地面上約20公分。

庭審中，物業(yè)公司辯稱，公司配合陳某聯(lián)系供暖公司并排查樓上住戶雨水管使用情況，最終確定為2302戶譚某家中將陽臺雨水管改為污水管道排污導(dǎo)致陳某家中漏水，后物業(yè)向2302戶下達(dá)整改通知書。此次漏水事故是2302戶私自改造管道造成，與物業(yè)無關(guān)，且物業(yè)在事后積極與雙方住戶溝通，因此，物業(yè)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

譚某辯稱，陳某損失不是其過錯行為導(dǎo)致。2302戶與102戶非相鄰樓層，陳某家漏水室外陽臺雨水管堵塞只是可能的原因之一。2302戶房屋在頂層，雨水管是開放式的，沒有任何改造行為，已經(jīng)城管現(xiàn)場調(diào)查確認(rèn)，所以沒有任何過錯行為。陳某私自將陽臺封閉到室內(nèi)，將陽臺和臥室打通連接在一起，將地漏改到床底，如此導(dǎo)致本應(yīng)在室外的雨水管和地漏變成了臥室的一部分，不管什么原因?qū)е掠晁苈┧?，勢必會?dǎo)致陳某臥室漏水，因此陳某私自封閉陽臺是導(dǎo)致其漏水的主要原因。雨水管屬于戶外設(shè)施，物業(yè)有管理和維護(hù)義務(wù)，雨水管中有結(jié)冰系物業(yè)疏于管理和維護(hù)導(dǎo)致，故物業(yè)管理不善也是原因之一。

法院審理認(rèn)為，公民的合法財產(chǎn)受法律保護(hù)，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。本案中，事發(fā)后物業(yè)公司積極配合排查漏水原因、配合業(yè)主開展理賠工作并向2302戶下達(dá)整改通知書，盡到了管理服務(wù)職責(zé)。物業(yè)公司雖對公共部位的雨水管具有管理義務(wù)，但在未有降水之情形下無特殊檢查之必要，且本次漏水的直接原因為2302戶使用雨水管道排放污水造成，故物業(yè)公司無賠償之依據(jù)。經(jīng)評估陳某的財產(chǎn)損失為15037元。法院依法判處譚某承擔(dān)賠償責(zé)任。

法規(guī)集市：

物權(quán)法相關(guān)規(guī)定

第三十六條 造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

第三十七條 侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第八十四條 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

侵權(quán)責(zé)任法相關(guān)規(guī)定

第六條 行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第十五條 承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨礙；(三)消除危險；(四)返還財產(chǎn)；(五)恢復(fù)原狀；(六)賠償損失；(七)賠禮道歉；(八)消除影響、恢復(fù)名譽。

以上承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。

第十九條 侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。

老胡點評

因房屋管道漏水而殃及鄰居，使鄰居家庭財產(chǎn)受到損害，是城鎮(zhèn)居民時常遇到的一個煩心事，也是影響社會和諧穩(wěn)定、引發(fā)鄰里矛盾糾紛的一個重要因素。水往低處流。房屋管道漏水，受到危害的往往首先是住在樓下的鄰居?；蚴切膼鄣募揖?、地板受到漏水的浸泡，或是光滑的墻壁被漏水侵蝕得污跡斑斑，無論損害發(fā)生在何處，都會給受損方精神上帶來痛苦、經(jīng)濟上帶來損失。

房屋管道漏水，原因多種多樣。有的是房屋本身存在質(zhì)量問題，有的是業(yè)主使用或裝修不當(dāng)，還有的是在正常使用的情況下由于管道老化造成漏水。因此，應(yīng)當(dāng)多管齊下、有的放矢，杜絕房屋管道漏水的發(fā)生。

首先，房屋開發(fā)商、建筑商應(yīng)牢固樹立“百年大計，質(zhì)量第一”的觀念，在選擇產(chǎn)品、安裝施工過程中做到一絲不茍、精益求精，不能只要面子不要里子，看得見的部分富麗堂皇漂漂亮亮，看不見的部分馬馬虎虎敷衍了事，以至于給漏水事故埋下隱患。

其次，業(yè)主在裝修時也不能為了使用方便、外表美觀而隨心所欲改變管道的位置和走向，而是應(yīng)當(dāng)詳細(xì)咨詢相關(guān)專業(yè)人員，盡量保持建筑管道原貌，不給鄰居造成威脅。同時，要選擇正規(guī)裝修公司，避免裝修過程中假冒偽劣、偷工減料。

再次，物業(yè)公司在日常管理服務(wù)過程中也應(yīng)當(dāng)審慎勤勉、履職盡責(zé)，對房屋管道進(jìn)行定期檢查，不放過任何蛛絲馬跡，對業(yè)主反映的管道漏水問題要及時處理、不留隱患，以免損失擴大。一旦管道漏水殃及鄰居，也應(yīng)當(dāng)盡快查明原因、調(diào)解解決，堅決避免矛盾激化。

胡勇