原標題：收入三年翻兩倍，股價一年漲一倍，永升生活服務(01995)成物業(yè)股“門面” 來源：智通財經

物業(yè)板塊是港股過去一年來最熱門的板塊之一，由于其輕資產模式，現(xiàn)金流穩(wěn)健，抗通脹，且兼具高確定性成長的特性，在資本市場上倍受青睞。

2019年，港股物業(yè)管理板塊累計上漲94.83%，遠遠跑贏恒指，6只物業(yè)股漲幅超過100%，新城悅服務(01755)、永升生活服務(01995)、佳兆業(yè)美好(02168)分別以216.36%、196.63%、182.64%領漲。進入2020年，物業(yè)股繼續(xù)保持強勢，雖然有所回調，永升生活服務依舊漲幅領先，僅次于濱江服務(03316)。

物業(yè)股的大漲，反映了過去幾年國內房地產市場高歌猛進的背景之下，物業(yè)管理面積增長和盈利增長的高度確定性。永升生活服務之所以表現(xiàn)相對更加搶眼，與其高于同業(yè)的增長速度不無關系。

當前物業(yè)費提價難，物業(yè)管理公司增長主要依靠在管面積的擴張。而管理規(guī)模的擴張無外乎三種方式：承接母公司物業(yè)，承接第三方開發(fā)商新盤，收并購其他物管公司。

在管面積三年半增長4倍

通過前兩種方式，永升生活服務在短短幾年內業(yè)務規(guī)模和業(yè)績實現(xiàn)強勢增長。永升生活服務背后的母公司是旭輝(00884)，近年來旭輝合約銷售額迅猛增長，2015年合約其銷售額僅302億元，2017年首次突破千億，2019年達到2006億元規(guī)模。

智通財經APP注意到，2017年以前，永升生活服務的管理面積大部分來自旭輝，但從2017年開始對母公司的依賴度下降，來自旭輝的建筑面積占在管總建筑面積比例從2015年的89.28%下降至2019年上半年的32.5%，相反，來自第三方物業(yè)開發(fā)商的建筑面積占比大幅提升，體現(xiàn)公司的外拓能力不斷增強。

與同行業(yè)相比，永升生活服務來自母公司的管建筑面積比例非常低，在第三方拓展方面的能力處于行業(yè)前列。長期來看，強大的外拓能力使其更能抵抗依靠單一房企輸送資源的周期性波動。

2015年至2019年上半年期間，永升在管建筑面積從977.6萬平方米增加至4902.4萬平方米，三年半的時間內增長了4倍。公司營業(yè)收入也從2015年的3.34億元上升至2018年的10.76億元，凈利潤從1556.2萬元升至1億元。

2019年上半年，永升生活服務收入同比增長61.37%，凈利潤同比增長119.67%，與同業(yè)對比，永升生活服務的營收規(guī)模雖然不大，但營收和凈利潤增速均較為突出。

增值服務帶動毛利率快速提升

在業(yè)務規(guī)模和業(yè)績增長的同時，永升生活服務的盈利能力也在不斷提升。毛利率從2015年的16.1%上升至2019年上半年的29.73%，同期凈利潤率從4.66%上升至12.77%，提升的幅度超過多數(shù)同行。據(jù)智通財經APP了解，毛利率上升主要反映了公司在管物業(yè)大幅擴張形成規(guī)模經濟、毛利率更高的社區(qū)增值服務快速增長，以及實施成本控制措施。

據(jù)2019年中期財報顯示，永升生活服務社區(qū)增值服務的毛利率為64.5%，遠高于物業(yè)管理服務的20.8%。由于進一步優(yōu)化業(yè)務架構，并大力推動社區(qū)增值服務發(fā)展，社區(qū)增值服務收入的同比增速達到1.6倍，快于物業(yè)管理服務收入的增速，從而拉動整體毛利率向上。

但需要注意的是，毛利率的上升并非隨著在管面積的擴大而呈線性增長，而是先增后降，最后趨于穩(wěn)定的狀態(tài)。因為隨著規(guī)模逐漸上升，新交付面積帶來毛利率提升的邊際效益遞減，另一方面由于存量管理項目提價受限，以及設備老化會帶來維修成本上升，拉低整體毛利率。去年上半年永升物業(yè)管理服務的毛利率同比有所下跌，公司稱主要是由于對服務素質的投資增加以提高客戶滿意度所致。

由此可見，增值服務才是物業(yè)公司最賺錢的板塊。增值服務的增長一方面得益于在管面積的擴大，另一方面在于增值服務的種類日益豐富。針對住宅，永升生活服務擁有“37°社區(qū)”、“鉑悅管家”;針對商業(yè)辦公樓推行“悅澤商辦”;針對機關客戶推出“悅澤公眾”。在業(yè)態(tài)拓展方面，公司還推出了旭惠美家、旭惠團、鄰聚游、租售中心，永升生活服務的增值服務體系在大部分上市同行中相對更加完整。

背靠旭輝，規(guī)模增長可期

據(jù)智通財經APP了解，2019年上半年，永升生活服務簽約面積的增長大幅超過在管面積的增長，使得可以轉化為建筑面積的儲備建筑面積進一步增厚，從而鎖定未來的增長。

房企的土儲會轉化為竣工面積，從而成為潛在的物管面積。若只看母公司的貢獻，根據(jù)方正證券對房企銷售增速的統(tǒng)計，若按照2年的竣工周期來算，預計未來兩年永升生活服務、奧園健康、新城悅服務、佳兆業(yè)美好和濱江物業(yè)的管理面積的增速會有大幅提升。

據(jù)了解，目前中國物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模大約為1.1萬元，滲透率仍處于較低水平，未覆蓋的物業(yè)面積達到100億平方米，存量面積的管理空間就很大，加上每年新增的房地產銷售面積，市場空間巨大。

物業(yè)股近期出現(xiàn)調整，廣發(fā)證券認為，板塊整體仍位于歷史新高附近。然而，市場預期高度一致，多個公司的股價已經充分反應了未來的高增長預期，對于風險的定價不足。

經過一年多的持續(xù)攀升，永升生活服務的股價或許該“歇歇”了。