來(lái)源：雪貝財(cái)經(jīng)
世茂補(bǔ)危墻
許世壇希望能給年長(zhǎng)他一輪的潘偉民留足顏面，他執(zhí)行了一種很傳統(tǒng)的策略：
睜眼說(shuō)瞎話(huà)。
具體地說(shuō)，是把一場(chǎng)挑肥揀瘦的企業(yè)收購(gòu)硬描成“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的歡喜。
如果潘偉民是樂(lè)觀主義者，這是差強(qiáng)人意的結(jié)局，畢竟，僅僅在兩個(gè)月前，他面前的選項(xiàng)還只有一個(gè)：
等待資金鏈斷裂。
這確實(shí)是一場(chǎng)生死大拯救，擺在福晟面前的局面是至少 300億元 的營(yíng)運(yùn)資金缺口，以及將在不到半年內(nèi)陸續(xù)到期的負(fù)債和借款近 96億 元。
我們獲得了多份由福晟提供數(shù)據(jù)的資產(chǎn)報(bào)告，顯示這是一家早幾年就已經(jīng)走在鋼絲上的企業(yè)。
如今，山芋已落在世茂手里。
壹
準(zhǔn)確地說(shuō)，潘偉明的福晟馬車(chē)是在2019年夏天側(cè)翻的。
這一年的5月份，前后間隔一個(gè)星期，從北京劃下來(lái)兩批名單，總計(jì) 26家 房企被限制在公開(kāi)市場(chǎng)融資。那幾天，比潘偉明更緊張的是旭輝控股的林中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)點(diǎn)名要
“槍打出頭鳥(niǎo)?！?/p>
但是，6月份剛剛過(guò)完，潘偉明就發(fā)現(xiàn)自己錯(cuò)了，存活下去的法則是大而不能倒，但是福晟還不夠大。
因?yàn)?，監(jiān)管層此時(shí)的約談口徑已經(jīng)變了，對(duì)未備案涉房信托產(chǎn)品全部暫停，其中對(duì)福晟最致命的一擊是地產(chǎn)公司并購(gòu)類(lèi)也算地產(chǎn)項(xiàng)目。
此后，大部分信托機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期沒(méi)有或只有少量的房地產(chǎn)信托額度，他們劃出了一條紅線：
只做規(guī)模排名在30名以前的房企項(xiàng)目。
這種境況到今天也沒(méi)有結(jié)束。
由福晟地產(chǎn)董事長(zhǎng)童文濤簽下來(lái)的至少 400億 元融資框架都成了廢紙。潘偉明派到“H+4”（粵港澳大灣區(qū)、杭州灣大灣區(qū)、海西城市群以及鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、 天津）的拿地飛虎隊(duì)一夜收兵。
他從雄心勃勃到確定已四面楚歌只用了不到一個(gè)月。
貳
飛虎隊(duì)搶下來(lái)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)眼都成了沉重的負(fù)擔(dān)，收購(gòu)來(lái)的每一塊土地背后都架著福晟高立的杠桿。在現(xiàn)金流面前那些動(dòng)輒千億的舊改貨值毫無(wú)意義。
按照福晟內(nèi)部的計(jì)劃，這些項(xiàng)目的時(shí)間表是：3 個(gè)月內(nèi)要開(kāi)工，6 個(gè)月內(nèi)要開(kāi)盤(pán)，9 個(gè)月內(nèi)要封頂，1 年要現(xiàn)金流平衡。但是，過(guò)去幾年，福晟按此節(jié)奏完成的項(xiàng)目屈指可數(shù)，實(shí)際實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡大多都在兩年以上。
目前，福晟地產(chǎn)所有在建地產(chǎn)項(xiàng)目在 40個(gè) 左右，擬建項(xiàng)目不到 10個(gè) ，所有項(xiàng)目完工的投資總額保守要在 1000億 元以上。
但是，從我們獲得的報(bào)告數(shù)據(jù)上看：從2018年下半年開(kāi)始，福晟集團(tuán)的現(xiàn)金流已基本依靠持續(xù)發(fā)行超短債維系；自身能創(chuàng)造正向現(xiàn)金流的主要是從四個(gè)全部位于福州的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中獲取租金，2019年這部分收入在1.2億元左右，相比地產(chǎn)板塊投入杯水車(chē)薪。
其地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2018年整體簽約金額尚只有 222億元 ，2019年應(yīng)在300億元 左右。
能在短期內(nèi)為這家企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的則幾乎全部依靠旗下的代建公司福建六建集團(tuán)。
潘偉明在信托融資斷流后，曾嘗試兜售地產(chǎn)項(xiàng)目以解危機(jī)，但是，一位拿到可售項(xiàng)目清單的房企負(fù)責(zé)人告訴我們：
“有利可圖的項(xiàng)目太少、周期太長(zhǎng)?！?/p>
而被許世壇描述美好前景的兩大亮點(diǎn)似乎也難言樂(lè)觀。
其一是所謂大灣區(qū)項(xiàng)目。我們看到的資產(chǎn)清單是，福晟在核心區(qū)域深圳已無(wú)控盤(pán)項(xiàng)目，此前拿下的三個(gè)城市更新項(xiàng)目在2019年9月份就已出售給劉益謙旗下公司。剩余項(xiàng)目布局在中山、惠州及佛山，但更多是商住性質(zhì)，去化率較低。
其二是福晟旗下的代建公司福建六建集團(tuán)，從財(cái)務(wù)報(bào)表上看，這家企業(yè)雖在近三年均有少許盈利，但是，其主要客戶(hù)并不穩(wěn)定，且毛利較低，同時(shí)長(zhǎng)期存在集團(tuán)內(nèi)規(guī)模不小的關(guān)聯(lián)交易。
叁
等待處理的麻煩卻有很多。
明面上的債務(wù)是每一個(gè)項(xiàng)目背后層層嵌套的信托融資，這些信托產(chǎn)品幾乎全部都有潘偉民夫婦承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。截至2019年末，其有息負(fù)債的規(guī)模應(yīng)已超過(guò) 400億元 。
更麻煩的是賬面外的債務(wù)，那是來(lái)源復(fù)雜、涉及人群廣泛、且規(guī)模不小的民間融資，初始借貸規(guī)模在15.5億元左右。
2019年下半年，福晟曾像瘋了一樣四處借貸以維系現(xiàn)金流，這其中就包括涉險(xiǎn)借入的高利貸。這樣的借貸成本有多高呢？在福建當(dāng)?shù)?，有很多出借人的資金是從信用卡里套出來(lái)的。
韭菜也學(xué)會(huì)了中間商賺差價(jià)。
世茂料將很快對(duì)福晟高層及員工做出淘汰，這同樣會(huì)是持久的麻煩。
其一是涉及范圍甚廣的大量員工對(duì)項(xiàng)目的跟投；同時(shí)，在高歌猛進(jìn)的幾年前，潘偉民曾拿出不少股權(quán)贈(zèng)予總計(jì)15位事業(yè)合伙人，這些股份如何退出目前并無(wú)說(shuō)法。
許世壇已明確所收購(gòu)項(xiàng)目未來(lái)將由世茂操盤(pán)，福晟尚在職的高層角色尷尬。1月13日的發(fā)布會(huì)過(guò)后幾小時(shí)，即已傳出福晟地產(chǎn)執(zhí)行總裁、商業(yè)集團(tuán)總裁吳洋已經(jīng)提出離職。
當(dāng)然，世茂匆匆攬下福晟的危局也有其他目的的考量。從我們獲取的故事版本來(lái)看，更多是金融機(jī)構(gòu)作為債務(wù)方的推動(dòng)以及暫未落于紙面的政府承諾。
在福建那塊土地上，這個(gè)神奇的故事剛剛開(kāi)始。
