原標(biāo)題：掩蓋債務(wù)、資產(chǎn)負(fù)債率逼近紅色警戒線，中國奧園財報水分大？ 來源：中訪網(wǎng)財經(jīng)

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研究員 | 財報君

中國奧園發(fā)布2019年全年銷售業(yè)績公告：2019年1月至12月中國奧園的未經(jīng)審核合同銷售額累計約1180.6億元人民幣，同比增長29%。中國奧園終于如愿實現(xiàn)“千億目標(biāo)”，成為國內(nèi)規(guī)模領(lǐng)先的房企之一。

神奇的是，在高周轉(zhuǎn)模式下，中國奧園借款規(guī)模猛增，公布的負(fù)債率卻一直非常健康。但關(guān)于其銷售收入注水、掩蓋債務(wù)的質(zhì)疑卻一直存在。

明股實債掩蓋債務(wù)率，中國奧園資產(chǎn)負(fù)債率逼近紅色警戒線

2015年，中國奧園銷售收入不過百億水平，短短四年后就突破千億。在這樣高的增長背后是猛增的借款規(guī)模。2017年之后，中國奧園借款規(guī)模猛增，金額從之前的百億元級別一躍超過400億元，2019年上半年已經(jīng)接近翻倍至800億元。

反常的是，中國奧園的銷售收入連年倍增之后，凈負(fù)債率也不過從2015年的50%上升到2019年上半年的64.2%。

凈負(fù)債比率計算公式就是：（有息負(fù)債-現(xiàn)金)/股東權(quán)益。神奇的是，中國奧園的股東權(quán)益從2014年底的增長到了2019年上半年末的353.67億元，其中歸母股東權(quán)益僅從2014年年末的77.19億元，增長到2019年上半年末的133.97億元，但相對應(yīng)少數(shù)股東權(quán)益卻增長了僅16倍。少數(shù)股東權(quán)益猛增，增加了股東權(quán)益，自然也就把凈負(fù)債率大大壓低了。

少數(shù)股東權(quán)益猛增幫助中國奧園大大壓低了凈負(fù)債率，但少數(shù)股東們獲得的利潤僅是歸母凈利潤的零頭，甚至在某些年份還在“補貼”上市公司。

很明顯，這是部分房企慣用的明股實債手法掩蓋真實負(fù)債率。

真實的凈負(fù)債率被掩蓋了。但是可以用另外數(shù)據(jù)來衡量。截至今年6月底，中國奧園資產(chǎn)負(fù)債率升至84.79%。業(yè)內(nèi)普遍將80%視為房企資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線,85%則是紅色警戒線。

以上述標(biāo)準(zhǔn)判斷，中國奧園的資產(chǎn)負(fù)債率離紅色警戒線僅一步之遙了。

被疑銷售收入造假

2019年7月，中國奧園曾被公開質(zhì)疑銷售收入數(shù)據(jù)造假。有投資者根據(jù)中國奧園2018年年報中各區(qū)域的貨值占比以及第三方機(jī)構(gòu)億翰智庫最新發(fā)布的上半年廣東省典型房企銷售業(yè)績數(shù)據(jù)，推算了中國奧園的銷售收入情況。

根據(jù)奧園年報，其廣東省貨值占比40%，而億翰智庫廣東省上半年排名中，奧園只銷售了85.2億。以此推算奧園上半年才銷售了200億。假設(shè)省榜和總榜的數(shù)據(jù)口徑標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般來講也就是30%左右的差距。根據(jù)這個標(biāo)準(zhǔn)，奧園在200億的基礎(chǔ)上再上浮28.6%，也不過257.2億。

通過這樣的推算邏輯，可以得出“中國奧園上半年全國的銷售額可能是257億元左右，而不是536億元”的結(jié)論。

這一事件一度使中國奧園股價大跌。中國奧園否認(rèn)了以上數(shù)據(jù)真實性，并公布了其詳細(xì)銷售數(shù)據(jù)。但確實讓人產(chǎn)生了疑慮，即使中國奧園有粉飾負(fù)債率的巨大嫌疑，也就有注水銷售收入的可能。

高增長帶來質(zhì)量問題不斷

很多房企過快的擴(kuò)張帶來債務(wù)問題，也帶來產(chǎn)品質(zhì)量問題，中國奧園也不例外。僅2019年，中國奧園在全國各地就有多起質(zhì)量維權(quán)事件。

在珠海，奧園廣場項目地下車庫因雨天大量漏水以及廣場的廁所下水問題引發(fā)維權(quán)。在合肥，奧園城市天地因小區(qū)內(nèi)“雨污不分流、車位蓋草皮、消防通道太窄”等引發(fā)了群體投訴并被迫延期交房。在深圳，奧園翡翠東灣花園出現(xiàn)客廳漏水、門框不著地、門檻石全部斷裂、廚房無防水、外墻瓷磚脫落等大量問題。

此外，中國奧園還曾曝出惠州某項目樓盤性質(zhì)從“商住”改為“辦公”，株洲某項目因變更規(guī)劃用途，交房五年都辦不了房產(chǎn)證，惠州某項目私自更改購房合同等問題。

董事會主席郭梓文曾在新年致辭中表示希望擺脫對速度的盲目追求，在中國奧園能夠在房屋質(zhì)量上多下功夫，同時關(guān)注企業(yè)的健康發(fā)展。但是以上現(xiàn)象，明顯與其言論背道而馳。