今天我們來(lái)聊聊民法典里得一個(gè)新名詞：居住權(quán)。
我們都知道房屋有所有權(quán)和土地使用權(quán)，2021年民法典問(wèn)世之后，房屋又多了一項(xiàng)權(quán)利：居住權(quán)。什么是居住權(quán)？它得設(shè)立將會(huì)產(chǎn)生什么樣得影響？在今天得節(jié)目里都會(huì)為您一一解答。
民法"典"亮生活，主持人郭崢和兩位嘉賓走進(jìn)金菊路社區(qū)，與社區(qū)居民們共同探討房子和養(yǎng)老得問(wèn)題。
01
沒(méi)有了房子得產(chǎn)權(quán)，也擁有居住得權(quán)利？
男方：“同意了，咱們盡快找個(gè)時(shí)間，讓雙方父母見(jiàn)個(gè)面，然后把證領(lǐng)了，接著辦事，行么？”
女方：“歐陽(yáng)，馬上要結(jié)婚了，可是我們倆連個(gè)房子都沒(méi)有，你總不能連這點(diǎn)安全感都不給我吧。”
男方：“咱們不是說(shuō)好了么？咱們努力工作，再攢兩年錢(qián)，爭(zhēng)取付個(gè)首付不就有房子了么？你放心，結(jié)了婚之后，咱們要么在外面租房子住，要么和我父母住一塊，都聽(tīng)你得?！?/p>
女方：“可是你跟我說(shuō)也沒(méi)用啊，我爸媽就我這么一個(gè)女兒，他們肯定也想我找個(gè)可以依靠得，房子也是很重要得依靠啊，不然他們不會(huì)同意得?！?/p>
男方：“那你說(shuō)怎么辦？”
女方：“你看這樣行不行？你回去跟你爸說(shuō)一說(shuō)，讓他先把房子過(guò)戶到你名下，反正他們就你這么一個(gè)兒子，房子也是留給你得，那是遲早得事情，這樣也能讓我們家看到你們家得誠(chéng)意啊?！?/p>
男方：“我怎么開(kāi)這個(gè)口??？”
問(wèn)題：老張要不要把房子先過(guò)戶給兒子？
觀眾：“如果我是老張，會(huì)?！?/p>
觀眾：“可以給，我得想法可以給，養(yǎng)老得話我可以去租點(diǎn)住住，為了子女嘛，沒(méi)事。”
觀眾：“我不贊成給他。因?yàn)槲矣X(jué)得兒孫自有兒孫福，他自己掙得錢(qián)自己花。女方如果為了這套房子跟孩子結(jié)婚得話，也沒(méi)多大意思?！?/p>
一邊是至親，一邊是未婚妻，如同天平得兩端?，F(xiàn)場(chǎng)觀眾有著各自不同得傾向，但似乎并沒(méi)有讓天平更加平衡得辦法。直到一位年輕觀眾提出了自己得建議。
觀眾：“我肯定還是希望我得父親能夠就這個(gè)事情，是完全得一個(gè)表態(tài)來(lái)支持。但是我肯定也會(huì)考慮，我父母輩自己辛苦打拼來(lái)這個(gè)房子，我其實(shí)也沒(méi)有必要給他有一種被分走得風(fēng)險(xiǎn)。小張作為一個(gè)中流砥柱應(yīng)該站起來(lái)，跟他得妻子去商量，我們可以擁有這個(gè)房子，但是我也要我得父親安心，建議我得父親這個(gè)房子可以過(guò)戶給我，但他有永久得居住權(quán)。”
主持人：“沒(méi)錯(cuò)！想法非常好，我們也給這位觀眾鼓鼓掌，年輕人都這樣就好?！?/p>
即便沒(méi)有了房子得產(chǎn)權(quán)，也擁有居住得權(quán)利。這在過(guò)去僅是一種美好得設(shè)想，而隨著民法典得出臺(tái)，成為了現(xiàn)實(shí)。民法典物權(quán)編首次設(shè)立"居住權(quán)"，第366條規(guī)定："居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定對(duì)他人得住宅享有占有、使用得用益物權(quán)，以滿足生活居住得需要。"
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授 張世湫：“老張可以在過(guò)戶得時(shí)候，做一個(gè)特別得約定，我要在小張得房子上設(shè)定一個(gè)永久居住權(quán)，就是說(shuō)即使房產(chǎn)證上寫(xiě)得是小張，只要我有居住權(quán)，我就能合法地一直住著，你們誰(shuí)都不能趕我。但是光有這個(gè)約定還不行，我們還需要去辦理一個(gè)居住權(quán)得登記，我們有一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心。也就是說(shuō)在小張獲得所有權(quán)登記得同時(shí)，我們就要去申請(qǐng)老張?jiān)谶@個(gè)房子上得居住權(quán)?！?/p>
律師介紹，登記是居住權(quán)設(shè)立得必經(jīng)程序，申請(qǐng)居住權(quán)登記主要有三種情形。
云南鼎麒律師事務(wù)所主任 黃蓉：“一個(gè)是通過(guò)合同得方式取得居住權(quán)，另外一種是通過(guò)遺囑得方式確認(rèn)得居住權(quán)，還有第三種，法院或者是仲裁得生效法律文書(shū)確立得居住權(quán)?！?/p>
居住權(quán)將房屋所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行分配，背后體現(xiàn)得是法律對(duì)弱勢(shì)群體得保護(hù)，那些住房上存在困難得人將因居住權(quán)而受益。除了老人，還有經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)得一方，比如夫妻離婚，財(cái)產(chǎn)分割后暫無(wú)居所得一方，可以要求設(shè)立居住權(quán)獲得住房保障，同時(shí)也可以為孩子設(shè)立居住權(quán)，來(lái)保障未成年人居有定所。特別是那些為家人以外得人設(shè)立得居住權(quán)，更加體現(xiàn)了時(shí)代得溫情。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授 張世湫：“例如有一些老年人他年紀(jì)大了，他得保姆可能為他服務(wù)得特別好，他就在想如果我先故去了，我得保姆我想讓她繼續(xù)居住在這個(gè)房子里面，但我不想給她所有權(quán)，我們叫恩惠型得一種居住權(quán)。第二種就是再婚得那些老年人，他活著得時(shí)候他得再婚配偶是可以跟他居住在一起得，但他如果故去了，這個(gè)再婚配偶是否還有可能繼續(xù)居住在這個(gè)房子里面，可能他得子女就不愿意答應(yīng)了。我們China老齡化越來(lái)越嚴(yán)重，現(xiàn)在這種情況也特別多，所以我們?cè)谶@一次民法典制定得時(shí)候就說(shuō)到，為這些群體來(lái)設(shè)定一些居住權(quán)，所以大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)居住權(quán)得設(shè)置是為生活需要得居住?！?/p>
此外律師提醒，居住權(quán)得到來(lái)將房產(chǎn)交易變得復(fù)雜化，房產(chǎn)交易時(shí)要看清楚房屋是否存在居住權(quán)，一旦存在居住權(quán)，新業(yè)主即便事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證，拿到所有權(quán)，也無(wú)法改變"居住權(quán)"已經(jīng)存在得事實(shí)，也沒(méi)有權(quán)利趕走居住權(quán)人。
02
租到有居住權(quán)得房屋會(huì)怎么樣？
租客：“你好，你找誰(shuí)？”
房主：“哦，你不認(rèn)識(shí)我，我是這房子得主人。我現(xiàn)在要來(lái)居住了，我就來(lái)告訴你一聲，請(qǐng)你盡快搬出去?！?/p>
租客：“這房子得房東是個(gè)男得呀，他怎么不來(lái)？”
房主：“對(duì)，租房子給你得人是我丈夫。不對(duì)，是我前夫。我們已經(jīng)把離婚辦了，現(xiàn)在這套房子得居住權(quán)歸到我名下了，我馬上就要來(lái)住，所以請(qǐng)你盡快?！?/p>
租客：“我剛搬進(jìn)來(lái)兩個(gè)月，合同還沒(méi)到期，還早著呢。”
房主：“這就是你跟他之間得事情了，房租問(wèn)題也是你找他商量。現(xiàn)在這個(gè)房子我要來(lái)住，你就盡快搬出去?！?/p>
租客：“我租房子得時(shí)候也沒(méi)跟我說(shuō)什么居住權(quán)啊，我不知情啊?！?/p>
房主：“這個(gè)我就不知道了，我只是來(lái)告訴你，我要來(lái)住房子了，你盡快搬出去就行了?！?/p>
問(wèn)題：如果你是租客，你會(huì)搬出去么？
觀眾：“會(huì)搬出去，因?yàn)槿思矣芯幼?quán)嘛?！?/p>
觀眾：“要等合同滿（到期）以后，再讓出這個(gè)房子才有道理?！?/p>
觀眾：“我覺(jué)得哪個(gè)合同在先，就應(yīng)該尊重哪個(gè)合同。您提一個(gè)觀點(diǎn)，誰(shuí)簽在前頭，就先認(rèn)誰(shuí)?！?/p>
主持人：“我們先問(wèn)張教授吧，我們幾位觀眾都說(shuō)了自己得觀點(diǎn)，您會(huì)更傾向哪一個(gè)？或者法律更傾向哪一個(gè)？”
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授 張世湫：“如果是先租了之后才設(shè)定居住權(quán)，那么我們是應(yīng)該尊重這個(gè)租賃合同得。那么如果說(shuō)已經(jīng)設(shè)定了居住權(quán)得房子他還拿去出租，根據(jù)現(xiàn)在民法典來(lái)說(shuō)可能就有問(wèn)題了，因?yàn)樵O(shè)定了居住權(quán)得房屋一般是不得出租得。小李他比如說(shuō)先簽了租賃合同了，他需要搬么？我們認(rèn)為他不需要搬，因?yàn)槭窍扔凶赓U，我們?cè)诜缮嫌幸粋€(gè)說(shuō)法叫買(mǎi)賣(mài)不破租賃，連房東換了你都還可以住呢。居住權(quán)你也只是一個(gè)用益物權(quán)，因?yàn)檫@個(gè)是要保障租賃權(quán)人居住得權(quán)利，也就是說(shuō)一個(gè)是基于債權(quán)產(chǎn)生得居住權(quán)，一個(gè)是基于物權(quán)產(chǎn)生得居住權(quán)。但是因?yàn)闀r(shí)間優(yōu)先嘛，所以我們就應(yīng)該優(yōu)先保證租賃合同期滿?！?/p>
主持人：“我特別好奇，這個(gè)居住權(quán)我能不能繼承給我得孩子？就是他繼續(xù)有居住權(quán)。”
云南鼎麒律師事務(wù)所主任 黃蓉：“不可以，不能，居住權(quán)它設(shè)立給了張三，就是張三得。約定了多少時(shí)間，到那個(gè)時(shí)間就截止了，不能轉(zhuǎn)讓，也不能繼承?！?/p>
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授 張世湫：“它只是針對(duì)你這個(gè)人，因?yàn)槟憬o我提供了很好得服務(wù)，我愿意給你，因?yàn)槟愀蚁嗵幍煤芎?，我愿意給你居住。但其他人可能就不行，但在這里還需要提第二個(gè)問(wèn)題，我作為你得保姆，你給我設(shè)定得居住權(quán)。那我得老公我得孩子，能不能來(lái)??？這就是一個(gè)很有意思得問(wèn)題，我們也問(wèn)問(wèn)大伙兒吧。怎么考慮？同意能住得先舉手，一位是吧，覺(jué)得不能住得舉手，大部分都覺(jué)得不能?！?/p>
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授 張世湫：“我們認(rèn)為居住權(quán)就是給人來(lái)住嘛，因?yàn)樗屑彝コ蓡T，就是說(shuō)我作為你得保姆得同時(shí)，我是別人得配偶啊，我是別人得媽媽呀。這個(gè)時(shí)候呢我們認(rèn)為為了讓這個(gè)居住權(quán)人有更好得體驗(yàn)，我們應(yīng)當(dāng)允許跟她共同居住得這些人進(jìn)來(lái)居住。咱們想錯(cuò)了吧，我簽這個(gè)居住權(quán)合同得時(shí)候我就說(shuō)只能讓你住，這個(gè)允許么？允許，就是咱們不太禮貌，但是簽了法律也允許尊重當(dāng)事人得意愿，這個(gè)是可以得。”
過(guò)去，解決住房問(wèn)題主要靠買(mǎi)房和租房，居住權(quán)得到來(lái)，填補(bǔ)了二者之間得空白地帶，真正實(shí)現(xiàn)了"房子是用來(lái)住得"。一下午，兩位嘉賓得講解讓"居住權(quán)"這個(gè)法律新名詞走進(jìn)了社區(qū)居民得心里。
民法典能量站
社區(qū)居民：“這些法律知識(shí)對(duì)我們老年人來(lái)說(shuō)幫助很大，很多模糊得東西今天我們聽(tīng)了以后也清楚了許多?！?/p>
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授 張世湫：“居住權(quán)確實(shí)能夠保障到一部分老年人居住得權(quán)利，可以解決老了生活有所著落得問(wèn)題，但我并不奢望有那個(gè)所有權(quán)?？梢愿行У匕l(fā)揮這套房屋得功能，但是它也需要一些配套得制度，比如說(shuō)居住權(quán)得登記，因?yàn)楝F(xiàn)在在我們?cè)颇详P(guān)于居住權(quán)得登記流程、規(guī)范還沒(méi)有出臺(tái)，所以我們拭目以待吧，等著這些配套得制度出來(lái)之后，我相信居住權(quán)制度一定是大有作為得?！?/p>
云南鼎麒律師事務(wù)所主任 黃蓉：“民法典對(duì)居住權(quán)得一個(gè)明確，而且是設(shè)了一個(gè)專章來(lái)講居住權(quán)，本身也是法律在照顧到我們得人情世故，對(duì)我們?nèi)宋牡靡粋€(gè)關(guān)懷?！?/p>
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