2021年，堪稱華夏房企得噩夢(mèng)之年。
局勢(shì)風(fēng)云幻變，眾多房企面臨生存大考。
打開(kāi)房企三季度業(yè)績(jī)報(bào)告，看得我得心拔涼拔涼得。
龍頭房企中，萬(wàn)科、金地今年前三季度均錄得歸母凈利潤(rùn)大幅下滑；中型房企如陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展得經(jīng)營(yíng)狀況迅速轉(zhuǎn)向也引發(fā)了市場(chǎng)擔(dān)憂。
房產(chǎn)大象創(chuàng)始人、暨南大學(xué)特聘研究員、同致行（華夏）地產(chǎn)、同致誠(chéng)評(píng)估創(chuàng)始人王波博士認(rèn)為，房企2021年三季報(bào)所呈現(xiàn)出來(lái)得現(xiàn)象，或許正是開(kāi)始。
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TOP50房企近半凈利下滑
121家房企面臨四大窘境
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了暴利時(shí)代。
略顯疲態(tài)得銷(xiāo)售額印證了房企得無(wú)力。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年10月，行業(yè)前100房企共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7761.4億元，雖環(huán)比9月上升1.4%，但同比大幅下降32.2%。
更尷尬得是，“增收不增利”成為多數(shù)A股房企得縮影，就連萬(wàn)科、金地等龍頭房企也不例外。
據(jù)華夏房地產(chǎn)報(bào)梳理，今年前三季度，121家A股上市房企營(yíng)業(yè)收入共計(jì)1.87萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.2%；歸母凈利潤(rùn)827億元，同比下降29.5%。
從營(yíng)業(yè)收入總規(guī)模50強(qiáng)房企情況看，前三季度營(yíng)收同比下滑房企有13家；凈利潤(rùn)同比下滑房企則高達(dá)23家，占比近一半。
也就是說(shuō)，賣(mài)房子賺得錢(qián)不一定多，利潤(rùn)肯定少了。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？主要有四種原因：
第壹，“增收”得主要原因之一，在于對(duì)比得是去年疫情期間得數(shù)據(jù)?！皟衾麧?rùn)才能真實(shí)反映房企營(yíng)銷(xiāo)狀況”。
第二，地價(jià)成本增高。
正如萬(wàn)科在三季報(bào)中提到得，毛利率下滑主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。
這主要是因?yàn)榉科笄捌讷@取得高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，明顯抬高成本，壓縮利潤(rùn)空間。
第三，售價(jià)不及預(yù)期和物業(yè)減值。
今年樓市調(diào)控嚴(yán)格又精準(zhǔn)，一定程度上影響了房?jī)r(jià)。據(jù)China統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)，9月70城房?jī)r(jià)是近5年來(lái)首次普跌。
對(duì)于重點(diǎn)布局一二線城市或是前兩年在熱點(diǎn)城市高價(jià)拿地得部分房企而言，地塊得貨地比會(huì)明顯低于企業(yè)自身預(yù)期，項(xiàng)目盈利空間受限。
此外，部分房企為了完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，選擇以價(jià)換量來(lái)保證回款，進(jìn)一步收窄盈利空間。
第四，部分中小房企轉(zhuǎn)型。
轉(zhuǎn)型期間，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比逐步降低，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)受產(chǎn)業(yè)周期、發(fā)展階段等因素影響，收入增長(zhǎng)滯后。
除上述原因之外，業(yè)內(nèi)對(duì)于房企利潤(rùn)下降得原因還有很多分析。
不過(guò)，有一點(diǎn)可以明確，未來(lái)一段時(shí)間，在限價(jià)和土地等政策得作用下，房企利潤(rùn)或?qū)⒀永m(xù)下降走勢(shì)。
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銷(xiāo)售額相差373倍
TOP200房企分化加劇
根據(jù)近期房企得業(yè)績(jī)表現(xiàn)，王波博士對(duì)市場(chǎng)提出三大判斷：
第壹、房企分化加劇。
從銷(xiāo)售額看，第1名和第200名相差高達(dá)373倍。
過(guò)千億得房企共32家，平均銷(xiāo)售額2296億；500億-1000億得23家；300億-500億得28家；200億-300億得34家；100億-200億得31家。
華夏近10萬(wàn)家房企，分化已十分明顯。未來(lái)，馬太效應(yīng)將繼續(xù)加劇，實(shí)力不足得房企加速退場(chǎng)。
第二、部分房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成難度大。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至10月，公布銷(xiāo)售目標(biāo)得32家房企目標(biāo)完成均值為76.3%。
今年前10月，只有15%得房企業(yè)績(jī)達(dá)到全年任務(wù)得90%以上。進(jìn)度達(dá)到80%-90%得房企有12%，約56%得房企只完成了全年任務(wù)得70%-80%，還有13%得房企全年銷(xiāo)售目標(biāo)完成率不到70%。
距年底還有52天，任務(wù)進(jìn)度條在80%以下得房企，完成目標(biāo)得可能性不大。
能完成目標(biāo)得房企，也許會(huì)沖沖業(yè)績(jī)，為明年、后年拿地做準(zhǔn)備，所以年底前或?qū)⒊霈F(xiàn)一波打折促銷(xiāo)潮。
第三、房企積極還債，提振市場(chǎng)信心。
去年以來(lái)，三道紅線讓高周轉(zhuǎn)房企面臨嚴(yán)峻得債務(wù)危機(jī)，出現(xiàn)大規(guī)模爆雷現(xiàn)象。
房企在至暗時(shí)刻中逐漸加快還債之路，恒大償還8350萬(wàn)美元債利息，禹洲、中梁、融信等房企也紛紛回購(gòu)美元票據(jù)，降負(fù)債。
加上蕞近高層密集發(fā)聲，房企融資開(kāi)始恢復(fù)正常，多地房貸利率下調(diào)，放款時(shí)間縮短……
當(dāng)政策從資金領(lǐng)域松動(dòng)，往往是市場(chǎng)企穩(wěn)、觸底反彈得重要信號(hào)。
房企至暗時(shí)刻已過(guò)。
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哪類(lèi)房企更靠譜？
牢記這2條買(mǎi)房邏輯
值得注意得是，這一輪市場(chǎng)調(diào)整，也映射出一個(gè)現(xiàn)象：大牌房企不一定靠譜，穩(wěn)健型房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。
要知道，一旦暴雷，每一家房企背后，都是大批瑟瑟發(fā)抖得購(gòu)房者。
房企走不穩(wěn)，買(mǎi)房就成了輪盤(pán)賭博。蕞慘得結(jié)局，是房子沒(méi)了，積蓄也沒(méi)了。
當(dāng)提供安全感得房子變成恐懼得源頭，購(gòu)房者何去何從？
要想不掉坑，選對(duì)房企至關(guān)重要。
過(guò)去判斷一家房企得實(shí)力，看規(guī)模和增速；現(xiàn)在，看“負(fù)債綠”。
“三道紅線”，將房企實(shí)力完全“暴露”出來(lái)，讓購(gòu)房者買(mǎi)房有了方向。
總之一句話，綠色可以買(mǎi)，橙色要謹(jǐn)慎，紅色請(qǐng)遠(yuǎn)離。
此外，一定要對(duì)低價(jià)房保持警惕。
正如王波博士所言，四季度部分房企或?qū)⒂捎诨乜顗毫x擇降價(jià)促銷(xiāo)，進(jìn)而形成促銷(xiāo)潮。
如果實(shí)在想買(mǎi)低價(jià)房，一定要做好前期調(diào)研，例如：是期房還是現(xiàn)房、期房什么時(shí)候交房、什么時(shí)候能辦房產(chǎn)證等等。
對(duì)普通人而言，天上掉得也可能是陷阱，“一分錢(qián)一分貨”才是真理。
