過去幾年，持有地產(chǎn)的股民只要在5-9倍PE買入基本不會虧錢，為何？因?yàn)轭^部地產(chǎn)公司以20%以上的增速，對應(yīng)著只有5-10倍的市盈率。

下面談?wù)勎已壑蠥股的三家地產(chǎn)，$萬科A(SZ000002)$、$新城控股(SH601155)$和$華夏幸福(SH600340)$。

首先看商業(yè)模式，有預(yù)收款無應(yīng)收款為最優(yōu)，有預(yù)收款有應(yīng)收款為次之。萬科A預(yù)收款/營收規(guī)模最近5年為136.9%，應(yīng)收款/營收規(guī)模近5年為0.9%新城控股預(yù)收款/營收規(guī)模最近5年為116.3%，應(yīng)收款/營收規(guī)模近5年為0.23%華夏幸福預(yù)收款/營收規(guī)模最近5年為183.2%，應(yīng)收款/營收規(guī)模近5年為25.7%三家模式，首選萬科和新城控股，華夏幸福較差。

現(xiàn)金流層面：萬科近5年平均每股收益為2.11元，近5年每股經(jīng)營現(xiàn)金流平均為3.86元，對應(yīng)每股經(jīng)營現(xiàn)金流/每股收益為1.83倍。新城控股近4年平均每股收益為2.57元，近4年每股經(jīng)營現(xiàn)金流平均為0.02元，對應(yīng)每股經(jīng)營現(xiàn)金流/每股收益為0.007倍。華夏幸福近5年平均每股收益為2.66元，近5年每股經(jīng)營現(xiàn)金流平均為-1.25元，對應(yīng)每股經(jīng)營現(xiàn)金流/每股收益為負(fù)數(shù)。評論：現(xiàn)金流方面萬科最優(yōu)，新城和華夏幸福最差。

凈資產(chǎn)收益率最近5年對比萬科ROE為20.8，扣非ROE為13.6.新城最近4年ROE為30.26，扣非ROE最近4年為14.7華夏幸福ROE為36.2，扣非ROE為16.9評論：華夏最優(yōu)，新城其后，萬科次之。

掙了錢現(xiàn)金流差，又進(jìn)行大規(guī)模投入，是新城模式。掙了錢現(xiàn)金流更差，又進(jìn)行大規(guī)模投入和大量應(yīng)收賬款是華夏幸福。掙了錢現(xiàn)金流充沛，每年很少的資本支出，是萬科A。

上述三家經(jīng)營模式，個人不推薦買華夏幸福。除非估值低于同行業(yè)一大半的位置。也不推薦買新城，除非你想賭，個人即便買也除非新城資本支出減少，現(xiàn)金流充沛的時(shí)候。萬科每年10倍以內(nèi)的市盈率，增速20%，給投資者提供了保守的安全邊際。

雖然我看好新城地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅(qū)動，但是對比線下商業(yè)廣場，除了頭部的明星外，以萬達(dá)和吾悅?cè)f象城代表的二線品牌，萬達(dá)廣場明顯占據(jù)優(yōu)勢。孰是孰非，等時(shí)間自會給出答案，當(dāng)然新城不是不能買，今年大跌我就買入并一直持有，因?yàn)槌钟谐杀镜停ㄊ杏试?-6倍買入）獲利倉賣出，增持平安和萬科，暫且不會賣出新城。

作者：明子筆記鏈接：xueqiu/1407288762/138699524來源：雪球著作權(quán)歸作者所有。商業(yè)轉(zhuǎn)載請聯(lián)系作者獲得授權(quán)，非商業(yè)轉(zhuǎn)載請注明出處。