原標(biāo)題：佛山新政亮劍違規(guī)商改住 業(yè)內(nèi)：商辦類(lèi)項(xiàng)目去化或受影響

佛山部分辦公項(xiàng)目改住宅銷(xiāo)售引起社會(huì)各界的關(guān)注。2020年1月3日，佛山市自然資源局、佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)服務(wù)型公寓規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)范商務(wù)辦公類(lèi)項(xiàng)目管理和銷(xiāo)售行為的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”），亮劍違規(guī)商改住?！锻ㄖ芬?guī)定，商務(wù)辦公類(lèi)建筑每一分割單元的套內(nèi)面積不得小于200平方米（首層除外）；商務(wù)辦公類(lèi)項(xiàng)目不得宣傳推廣具有居住功能；項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，需要公示是否具備直接入戶(hù)、入學(xué)等重要信息。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次佛山新政，四部門(mén)明確各自責(zé)任，形成政策監(jiān)管組合拳，將有效打擊商改住的擦邊球行為，遏制市場(chǎng)亂象。

200平方米成為商務(wù)辦公類(lèi)建筑“面積紅線(xiàn)”

《通知》加強(qiáng)服務(wù)型公寓的管理，明確界定用地性質(zhì)、設(shè)計(jì)要求等，與此同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范商務(wù)辦公類(lèi)項(xiàng)目的管理和銷(xiāo)售，明確用地性質(zhì)、空間設(shè)置要求、加強(qiáng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)信息公示、規(guī)范宣傳廣告信息發(fā)布、嚴(yán)格規(guī)范網(wǎng)簽合同備案手續(xù)等。

此次佛山新政在制度上進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)公寓項(xiàng)目用地性質(zhì)進(jìn)行了明確，規(guī)范“商業(yè)公寓”“辦公式公寓”“公寓式辦公”等房屋用途類(lèi)型。

根據(jù)《通知》，服務(wù)型公寓，是指在國(guó)有的商業(yè)用地（B1）或規(guī)劃可兼容商業(yè)用地（B1）上建設(shè)，具備可住宿、休息空間的商業(yè)類(lèi)旅館建筑，其用地性質(zhì)為旅館用地，城市用地分類(lèi)代碼為B14；而商務(wù)辦公類(lèi)項(xiàng)目是指在金融保險(xiǎn)、藝術(shù)傳媒、技術(shù)服務(wù)等綜合性辦公用地上建設(shè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，用地性質(zhì)代碼為B2。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，在具體房屋交易過(guò)程中，服務(wù)型公寓項(xiàng)目和商務(wù)辦公類(lèi)項(xiàng)目存在概念上的混淆，而此次通知對(duì)于用地性質(zhì)做出清晰的規(guī)定，這也使得后續(xù)各類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)更加明確、規(guī)范，有助于城市規(guī)劃、住房管理和城市管理相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管。

在商務(wù)辦公類(lèi)建筑具體空間設(shè)置上，每一分割單元的套內(nèi)面積不得小于200平方米（首層除外）。建筑平面布局不得采用住宅套型設(shè)計(jì)，不得設(shè)置廚房等居住空間，衛(wèi)生間等必須集中設(shè)置，不得預(yù)留、違規(guī)增設(shè)可用于住宅用途的排水、排污、排煙及燃?xì)獾裙艿馈?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析，此前商改住之所以受到部分購(gòu)房者追捧，因?yàn)槊娣e小、總價(jià)低，吸引了部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的購(gòu)房人以及投資客上車(chē)，而此次最小分割面積不得小于200平方米，有利于從最初的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就杜絕改為居住功能。

此外，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，《通知》規(guī)定，需要在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)大堂、公示欄、門(mén)口、沙盤(pán)附近等顯著位置公示商務(wù)辦公類(lèi)項(xiàng)目規(guī)劃條件、功能用途、是否具備直接入戶(hù)、入學(xué)等重要信息提示；在宣傳上，商務(wù)辦公類(lèi)項(xiàng)目不得宣傳推廣具有居住功能。

值得一提的是，出臺(tái)《通知》的佛山四部門(mén)明確了各自的監(jiān)管職責(zé)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“其中自然資源部門(mén)重點(diǎn)在于核實(shí)項(xiàng)目的規(guī)劃落實(shí)情況，住建部門(mén)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目施工和預(yù)售的管控，城管部門(mén)則強(qiáng)調(diào)監(jiān)管城鄉(xiāng)規(guī)劃落實(shí)內(nèi)容，市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)則主要強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)交易秩序管控，四部門(mén)形成政策監(jiān)管組合拳，將使得管理更加到位，更加有效規(guī)范非法商改住行為，進(jìn)一步維護(hù)購(gòu)房者的利益。”

新政有利于遏制違規(guī)“商改住”

佛山此次針對(duì)服務(wù)型公寓、商務(wù)辦公類(lèi)項(xiàng)目出臺(tái)新政，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)a(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。佛山四部門(mén)表示，將進(jìn)一步規(guī)范佛山市服務(wù)型公寓和商務(wù)辦公類(lèi)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)管理，遏制商務(wù)辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目違規(guī)變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑，打擊利用虛假宣傳、欺詐銷(xiāo)售侵害群眾利益違法違規(guī)行為，進(jìn)一步凈化市場(chǎng)環(huán)境，保障廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益，避免引發(fā)社會(huì)矛盾。

事實(shí)上，商務(wù)辦公類(lèi)項(xiàng)目違規(guī)進(jìn)行變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑進(jìn)行出售的行為在各大城市常有出現(xiàn)，即便是一線(xiàn)城市，曾經(jīng)一度在市場(chǎng)交易中占據(jù)一定比例，但是2017年左右，以北京、上海為主的一線(xiàn)城市出臺(tái)嚴(yán)厲政策打擊非法商改住，諸如北京規(guī)定新建商辦類(lèi)項(xiàng)目最小分割單位不能少于500平方米；不能出售給個(gè)人，只能是企事業(yè)單位、社會(huì)組織；已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給個(gè)人，但設(shè)置嚴(yán)格的限購(gòu)條件，名下無(wú)房、五年社保、全款購(gòu)買(mǎi)等等，嚴(yán)厲打擊了市場(chǎng)上的非法商改住行為。

而佛山此次新政與目前佛山市商辦類(lèi)項(xiàng)目違規(guī)銷(xiāo)售現(xiàn)象不無(wú)關(guān)系。2019年7月30日，中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道對(duì)萬(wàn)科公寓虛假宣傳的問(wèn)題進(jìn)行了報(bào)道，該項(xiàng)目涉嫌將辦公用房包裝成公寓樓盤(pán)出售給購(gòu)房者，使得購(gòu)房者落戶(hù)、子女上學(xué)成泡影，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

2019年11月1日，佛山市南海區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局以“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為”對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商佛山市南海區(qū)萬(wàn)瑞投資有限公司發(fā)布行政處罰決定書(shū)，行政處罰內(nèi)容顯示，按照“違法經(jīng)營(yíng)引起群體性上訪(fǎng)”的規(guī)定，按從重處罰情形決定責(zé)令當(dāng)事人停止違法行為，從重作罰款200萬(wàn)元的行政處罰。

2019年11月15日，佛山市自然資源局聯(lián)合佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《加強(qiáng)服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)范商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售行為的通知》（征求意見(jiàn)稿），整頓違法違規(guī)商改住。

業(yè)內(nèi)：佛山商辦類(lèi)項(xiàng)目庫(kù)存高企，去化或受影響

對(duì)于佛山而言，目前市場(chǎng)上商業(yè)、商務(wù)辦公類(lèi)產(chǎn)品庫(kù)存高企，政策收緊無(wú)疑將增加當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的去化難度。

由于規(guī)劃和政策的驅(qū)動(dòng)，佛山近年商業(yè)、辦公物業(yè)庫(kù)存存量大。據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站顯示，截至2019年8月底，佛山市國(guó)有商業(yè)、商辦用地建設(shè)“類(lèi)住宅”項(xiàng)目共108個(gè)，面積728萬(wàn)平方米，共134488套。其中：在建或尚未批準(zhǔn)預(yù)售（銷(xiāo)售）的情況：在建29320套、竣工461套；已批準(zhǔn)預(yù)售（銷(xiāo)售）情況：已確權(quán)45764套、未售出22449套、已出售36494套。

根據(jù)佛山中原最新發(fā)布的月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2019年10月底，佛山寫(xiě)字樓、商鋪市場(chǎng)庫(kù)存去化周期已分別達(dá)到約63個(gè)月和95個(gè)月。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策收緊，商辦類(lèi)項(xiàng)目不能以住宅的形式銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商將面臨新一輪的去化壓力。

記者 段文平?

編輯 武新 校對(duì) 何燕