原標(biāo)題：樊紅雷：代建新秀的大夢想 來源：樂居財經(jīng)

樂居財經(jīng) 吳詩如 發(fā)自廣州

雅居樂房管集團(tuán)總裁樊紅雷

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“代建”不是新鮮詞，綠城管理、朗詩等房企幾年前已經(jīng)在探索代建業(yè)務(wù)。而據(jù)智研咨詢測算，房地產(chǎn)未來市場容量362億㎡，中指院代建藍(lán)皮書保守預(yù)計2030年代建業(yè)務(wù)占比10%以上，意味著未來整體代建市場容量高達(dá)40億㎡。

這一片藍(lán)海，處于轉(zhuǎn)型期的房企們顯然不想錯過。據(jù)了解，國內(nèi)TOP50的房企都不同程度地涉足代建業(yè)務(wù)，眾多入局者中，也包括雅居樂。

2018年4月3日，雅居樂房管集團(tuán)正式成立，這是國內(nèi)為數(shù)不多的獨(dú)立運(yùn)營的代建集團(tuán)之一。雅居樂房管集團(tuán)總裁樊紅雷是一名地產(chǎn)老將，此前他曾在雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)任職12年，從地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目總到上海區(qū)域總；雅居樂房管集團(tuán)成立，他升任為雅居樂房管集團(tuán)總裁。

2019年末，在廣州一個溫暖的冬日上午，我們于雅居樂中心28樓的會議室中與樊紅雷見面，這是他成為雅居樂房管集團(tuán)總裁以來第二次接受采訪。在雅居樂房管經(jīng)歷了近兩年的探索歷練之后，關(guān)于代建行業(yè)前景、企業(yè)規(guī)模與利潤、競爭力打造等問題，樊紅雷有了更多的思考。

代建新秀

成立至今已有一年八個月的時間，雅居樂房管團(tuán)隊已經(jīng)發(fā)展到300多人的規(guī)模，并在全國范圍內(nèi)獲取了15個項(xiàng)目，分布在華南、華東、西南、華北四大區(qū)域，貨值約600億元。

這個節(jié)奏在樊紅雷看來，并不算慢?！皬捻?xiàng)目數(shù)量來講不是太快，但從貨值來看已經(jīng)夠速度了，項(xiàng)目辨識度方面我們還需要調(diào)整，目前我們對這些項(xiàng)目比較有信心?！狈t雷說，雅居樂房管的投拓一直在進(jìn)行，2020年的拓展目標(biāo)是12-15個項(xiàng)目，目前有六七個項(xiàng)目很有意向。

盡管發(fā)展速度不慢，但在綠城等代建“先行者”面前，雅居樂還算是代建新秀。對于入局代建行業(yè)，樊紅雷指出，這是雅居樂基于房地產(chǎn)細(xì)分市場前景以及自身多元化戰(zhàn)略下做出的選擇。

從外部環(huán)境來看，房地產(chǎn)發(fā)展多年已經(jīng)到了細(xì)分階段，而且市場競爭激烈，代建行業(yè)作為房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向，發(fā)展前景被看好，也成為房企的盈利渠道之一。從內(nèi)部資源層面出發(fā)，進(jìn)入代建行業(yè)一方面是契合雅居樂多元化戰(zhàn)略的發(fā)展；另一方面，中小型房企已意識到品牌價值和物業(yè)管理對于產(chǎn)品溢價的重要性，而雅居樂經(jīng)過27年的發(fā)展，已經(jīng)形成自身產(chǎn)品口碑、品牌價值和稱雄行業(yè)的物業(yè)管理，并且有專業(yè)的管理團(tuán)隊以及相應(yīng)的融資能力和優(yōu)勢。

“將來代建模式會很靈活，唯一不變的是品牌價值，它不僅會提高企業(yè)在地產(chǎn)圈的影響力，還會提高企業(yè)在代建圈、輕資產(chǎn)圈內(nèi)的影響力?！狈t雷強(qiáng)調(diào)。

雅居樂控股董事局主席兼總裁陳卓林對于代建板塊寄予厚望，并定下三大目標(biāo)：一是3~5年之內(nèi)，把代建管理做扎實(shí)，期望品牌影響力做到行業(yè)前列；二是在5年規(guī)劃中，每年的營收增長率都能高于行業(yè)平均水平，形成良性的增長，有機(jī)會將考慮上市；三是雅居樂內(nèi)部產(chǎn)業(yè)之間資源整合，協(xié)同發(fā)展。

樊紅雷介紹稱，基于給客戶創(chuàng)造了附加值，雅居樂房管成立當(dāng)年就實(shí)現(xiàn)了盈利，取得約1.56億元的營業(yè)收入及約9600萬元的凈利潤，預(yù)計2019年相關(guān)指標(biāo)有可觀的增長。同時，據(jù)其透露，雅居樂房管已經(jīng)制定了跟投方案，2020年開始將對項(xiàng)目進(jìn)行跟投，在激勵機(jī)制上將有別于地產(chǎn)。

為不動產(chǎn)開發(fā)賦能的商業(yè)邏輯

在行業(yè)內(nèi)摸索了近兩年，雅居樂房管對自己的定位很清晰，正如同其slogan所言“中國不動產(chǎn)開發(fā)賦能專家”，就是將品牌價值和管理能力與中小房企、政府平臺和金融機(jī)構(gòu)的資源整合在一起，達(dá)到雙贏。

“我們的商業(yè)邏輯很簡單，中小房企有地沒錢、沒品牌、沒團(tuán)隊，我們有較強(qiáng)的融資能力、品牌影響力和開發(fā)管理能力，可以做到優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)雙贏?！狈t雷直言，此前項(xiàng)目的土地紅利比較高，利潤也相對較高，但“蛋糕”總有吃完的一天，雅居樂房管集團(tuán)將更關(guān)注城市更新和資本代建。

“城市更新企業(yè)有舊改土地資源，但他們可能缺少資金、品牌和團(tuán)隊，這些我們都有，合作就可以帶來利潤增長。代建模式可以很靈活，我們最終要做到的就是為不動產(chǎn)開發(fā)賦能?！?/p>

按照雅居樂房管的設(shè)想，在商業(yè)代建、政府代建和資本代建三種模式中，商業(yè)代建為主，占比70%，政府代建占10%-15%，剩余部分是資本代建。其中，政府代建主要是指與政府部門、國企平臺合作代建業(yè)務(wù)，包括拆遷安置房、人才公寓、大型基建設(shè)施以及地產(chǎn)項(xiàng)目等；資本代建則是代建方接受金融機(jī)構(gòu)委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)管理，如信托、基金公司手上的“不良資產(chǎn)”，通過代建方的開發(fā)管理后變成有現(xiàn)金流、有利潤的項(xiàng)目，而不是簡單地將資產(chǎn)賣掉。

對于三種模式的比重設(shè)定，樊紅雷解釋稱，政府代建項(xiàng)目的收費(fèi)比較低，目前雅居樂房管處于初創(chuàng)期，更多地考慮商業(yè)代建和資本代建，為企業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)和資本。

而從項(xiàng)目布局來看，其項(xiàng)目主要在三四線城市。對此，他表示，一般存在較高土地紅利的區(qū)域都在三四線，這是雅居樂房管未來主力發(fā)展的區(qū)域，而一二線城市地商業(yè)代建需求較弱，但城市更新、政府代建和資本代建有不少的機(jī)會。

不追求規(guī)模為王

目前代建行業(yè)已從此前的一家獨(dú)大發(fā)展到如今群雄并起的局面，盡管都還在路上，但各方顯示出來的實(shí)力不容小覷。

樊紅雷表示，按未來十年代建市場是十萬億規(guī)模來測算，頭部企業(yè)一年的銷售額應(yīng)該在300億左右。在他看來，規(guī)模不能無限大，規(guī)模無限大會帶來管理問題，對品牌造成影響，到了一定發(fā)展期就要相對平衡。

代建的邏輯不是不斷拍地追求高周轉(zhuǎn)，而是通過精細(xì)化管理把項(xiàng)目品質(zhì)和去化做得更高，把品牌溢價做得更強(qiáng)，把現(xiàn)金流成本做得更低，從而與合作方形成對賭條件，提高盈利能力。

“代建行業(yè)拼的不是規(guī)模，而是管理?！?樊紅雷表示，以專業(yè)管理提高項(xiàng)目成功率，打造良好品牌口碑和優(yōu)秀盈利能力，即使規(guī)模不是很大，但未來的想象空間尤其是在資本市場的表現(xiàn)依然值得期待。

而作為從地產(chǎn)圈跨越到代建圈的職業(yè)經(jīng)理人，樊紅雷也清楚地看到代建行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)之間的不同。

“以前做地產(chǎn)，我們是甲方，到了代建行業(yè)，我們既是甲方也是乙方。資金輸出的時候我們也是甲方，但我們在服務(wù)的時候又是乙方，所以要有角色轉(zhuǎn)換的心態(tài)。這更考驗(yàn)我們團(tuán)隊的溝通能力，對合約精神的理解能力以及在合作方需求跟我們管理分歧上的平衡能力?！?/p>