小能最近在參與辦理一個(gè)延期交房的案子，突然想到咱們中國的老百姓鎮(zhèn)的是不容易，有些人辛苦一輩子攢了一些錢去買房，結(jié)果開發(fā)商出了問題，到現(xiàn)在沒交房。

在我國，房子可以說是絕大多數(shù)咱們老百姓一生中最最重要的財(cái)產(chǎn)，因?yàn)閲瞬幌胪鈬?，只有擁有一套屬于自己的房子，那才是有個(gè)家，才有歸屬感。但是在實(shí)際過程中，很多老百姓賣房或者賣房的過程中，總是會(huì)遇上各種各樣的問題，那么小能今天就給大家一網(wǎng)打盡，不要嫌多，因?yàn)槎际顷P(guān)乎你的房子。

1、售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？
　　售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對房屋價(jià)格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。
　　2、房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？
（1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因?yàn)橐蕾嚕ㄌ摷伲V告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。（3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。

　　3、《認(rèn)購書》一般包括哪些內(nèi)容？
　　《認(rèn)購書》的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。
　　4、什么是建筑面積？
　　建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計(jì)算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
　　5、什么是套內(nèi)建筑面積？
　　套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺(tái)建筑面積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。
　　6、套內(nèi)墻體面積包括什么？
　　套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
　　7、面積變了，購房者可以退房嗎？
　　經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購房者。在接到通知的15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。
　　開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。
　　8、處理房屋面積糾紛的原則是什么？
　　合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
　?。?）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；
　　（2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

　　9、買房一般要交哪些稅？
　　（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。
　　10、買房一般要交哪些費(fèi)？
　?。?）房屋所有權(quán)登記費(fèi)。（2）公共維修基金。(3)綜合地價(jià)款。（4）證件工本費(fèi)。
　　11、買車庫交契稅嗎？
　　購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照1、5%的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。
　　12、繼承和接受遺贈(zèng)而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？
　　法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。
　　13、申請個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？
　　（1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。
　?。?）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。
　?。?）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
　　（4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。
　　（5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。
　?。?）具有購房合同或協(xié)議。
　?。?）貸款人規(guī)定的其他條件。
　　14、申請個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？
　?。?）律師審查費(fèi)。（2）公證費(fèi)。（3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。（4）保險(xiǎn)費(fèi)。
　　15、什么是轉(zhuǎn)按揭？
　　“轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請個(gè)人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

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