8月31日，廣州住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。

根據(jù)通知，二手住房交易參考價(jià)以住宅小區(qū)為單位，以過去一年小區(qū)范圍內(nèi)二手住房的網(wǎng)簽成交均價(jià)為基礎(chǔ)，綜合考慮市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格、小區(qū)周邊一手樓盤成交價(jià)格等因素，形成該小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格。

首批共發(fā)布了96個(gè)小區(qū)樓盤的交易參考價(jià)格，均低于10萬元/平方米。

除廣州以外，目前建立二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，還包括深圳、西安、成都、三亞、東莞、寧波、無錫、金華、紹興、溫州、合肥、衢州，覆蓋一二三四線城市。

從各地發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)來看，主要聚焦在房價(jià)漲幅較大的熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)樓盤，特別是學(xué)區(qū)房。

為什么要建立二手房指導(dǎo)價(jià)？

二手房指導(dǎo)價(jià)作用真的很神奇嗎？

杭州等城市會(huì)跟進(jìn)嗎？

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商品房限價(jià)留下的難題

中國熱點(diǎn)城市這一輪的房價(jià)暴漲，始于2015年的深圳，加速于2016年的“四小龍”（合肥、南京、蘇州和廈門），2016年下半年起杭州后來居上。

這些熱點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人口的流入有房價(jià)上漲的溫床，或者說有房價(jià)上漲的土壤，但房價(jià)上漲的種子卻并不是城市本身以及這些城市的房子。

各位只要回顧一下，2015年央行降了幾次息，2015年至2016年初A股發(fā)生了什么，包括A股的熔斷機(jī)制來源，或許能夠喚醒一些記憶。

和上一輪樓市調(diào)控相比，這次樓市調(diào)控官方在商品房限購、限貸的基礎(chǔ)上又加了一條新的政策——限價(jià)。

始于2016年第四季度的商品房限價(jià)政策，在出臺(tái)伊始贏得了部分不太了解市場(chǎng)的公眾和媒體的歡呼，認(rèn)為這次打到了樓市的“七寸”。

部分官方人士也認(rèn)為，這下萬事大吉了。

從2017年春天開始，這一政策在全國各熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)。

這一政策不僅缺乏法律依據(jù)和契約依據(jù)，甚至缺乏市場(chǎng)常識(shí)。（當(dāng)時(shí)還沒有實(shí)行“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策，后來實(shí)行的“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策商品房的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在賣地之前就已公布，至少還有契約精神。）

事實(shí)上，一個(gè)市場(chǎng)所謂的房價(jià)，既包括商品房價(jià)格，也包括二手房價(jià)格。

官方能限制商品房價(jià)格，但無法限制二手房價(jià)格。

這個(gè)和市場(chǎng)開了天大玩笑的限價(jià)政策，至今已經(jīng)過去4年多時(shí)間，仍然堂而皇之地在實(shí)施。

4年之后，這一政策也被市場(chǎng)開了一個(gè)天大的玩笑。

商品房的限價(jià)和二手房市場(chǎng)價(jià)格之間形成了巨大的倒掛和套利空間，猶如堰塞湖懸在市場(chǎng)之上，隨時(shí)有潰堤的危險(xiǎn)。

巨大的套利空間，催生出巨大的投資、投機(jī)需求。

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二手房市場(chǎng)被控盤

一二手房之間不僅形成巨大套利空間，同時(shí)還產(chǎn)生了另一個(gè)嚴(yán)重惡果：

原來市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)是由商品房和二手房共同形成的，甚至由于商品房一般是成批量成交的，定價(jià)權(quán)更大。

而商品房限價(jià)以后相當(dāng)于讓渡了市場(chǎng)定價(jià)權(quán)，二手房則獲得了市場(chǎng)獨(dú)家定價(jià)權(quán)。

嗅覺靈敏的資本和一些中介機(jī)構(gòu)以及部分小區(qū)的業(yè)主，立即合謀，奪取甚至壟斷二手房市場(chǎng)部分樓盤的定價(jià)權(quán)，控盤某些次新小區(qū)的二手房，制造ABC單交易鏈。

此時(shí)，部分城市在無可奈何之下，出臺(tái)了所謂二手房指導(dǎo)價(jià)。

2021年2月，深圳首個(gè)建立二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

至今已有13個(gè)城市建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，包括深圳、廣州、西安、成都、三亞、東莞、寧波、無錫、金華、紹興、溫州、合肥、衢州。

商品房限價(jià)，開發(fā)商無可奈何，怎么也不敢跟地方政府打官司，但如果出臺(tái)二手房限價(jià)，可以肯定房東是要打官司的。

所以只能出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布機(jī)制（也有叫二手房參考價(jià)格）。

但房產(chǎn)的交易價(jià)格，既不屬于政府定價(jià)，也不屬于政府指導(dǎo)價(jià)。

根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》第十九條：政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的定價(jià)權(quán)限和具體適用范圍，以中央的和地方的定價(jià)目錄為依據(jù)。中央定價(jià)目錄由國務(wù)院價(jià)格主管部門制定、修訂，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)后公布。地方定價(jià)目錄由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門按照中央定價(jià)目錄規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和具體適用范圍制定，經(jīng)本級(jí)人民政府審核同意，報(bào)國務(wù)院價(jià)格主管部門審定后公布。省、自治區(qū)、直轄市人民政府以下各級(jí)地方人民政府不得制定定價(jià)目錄。

于是和二手房指導(dǎo)價(jià)政策相對(duì)抗的市場(chǎng)行為又發(fā)生了。

例如，買賣雙方簽陰陽合同，除房子以外附加一幅自己畫的所謂字畫附加幾百萬元等光怪陸離的市場(chǎng)現(xiàn)象。

圖片來源網(wǎng)絡(luò)

03

二手房指導(dǎo)價(jià)，作用很神奇？

如果說二手房指導(dǎo)價(jià)有作用的話，最大的殺傷力就是，銀行要按照二手房指導(dǎo)價(jià)給買方發(fā)放按揭貸款，而不管實(shí)際成交價(jià)格是多少。

這使得購買實(shí)際成交價(jià)格遠(yuǎn)高于二手房指導(dǎo)價(jià)樓盤的買家，要付出更多的首付款。

一周前（8月31日），廣州出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)，并發(fā)布了總共96個(gè)小區(qū)樓盤的交易參考價(jià)格，均低于10萬元/平方米。

其中，天河區(qū)的保利心語花園的交易參考價(jià)格最高，為96957元/平方米。而根據(jù)安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)，保利心語花園9月掛牌均價(jià)超15萬元/平方米。

圖源：安居客

據(jù)媒體報(bào)道，在廣州二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布當(dāng)天，位于天河區(qū)楓葉路的珠江俊園就有業(yè)主因置換急需資金，直接降價(jià)118萬元出讓一套四房單位。此外，天河區(qū)歷德雅舍、駿景花園等項(xiàng)目也有業(yè)主主動(dòng)降價(jià)銷售。

二手房指導(dǎo)價(jià)真的如此神奇嗎？

未必。

深圳二手房指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)出臺(tái)半年多時(shí)間。

年初深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的時(shí)候，并沒有產(chǎn)生立竿見影的效果。2月8日，深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，3月份二手房成交量并不低。

數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)

因?yàn)楫?dāng)時(shí)的市場(chǎng)熱度和市場(chǎng)預(yù)期與現(xiàn)在完全不同。

近幾個(gè)月，貨幣信貸政策驟然收緊，特別是二手房的按揭貸款。各熱點(diǎn)城市二手房放貸時(shí)間都大大延長，并提高了按揭利率，甚至有些城市根本貸不出款。

4月底，學(xué)區(qū)房問題上了政治局會(huì)議，顯示出官方對(duì)學(xué)區(qū)房整治的決心。

而學(xué)區(qū)房又是整個(gè)二手房市場(chǎng)中，最離譜甚至最惡劣的價(jià)格標(biāo)桿，也是房價(jià)為教育資源不均衡無端背上的一口黑鍋。

加之近幾個(gè)月疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等影響因素，和年初相比，人們對(duì)市場(chǎng)的未來預(yù)期已經(jīng)發(fā)生較大變化，甚至發(fā)生根本性變化。

這些變化，無需記在二手房指導(dǎo)價(jià)的功勞簿上，而是上述綜合因素改變了市場(chǎng)預(yù)期。

至少有一個(gè)現(xiàn)象能夠證明這一點(diǎn)，就是還沒有出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，二手房市場(chǎng)也在同步降溫。例如，杭州雖然沒有出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，但4月至8月二手房成交量也連續(xù)5個(gè)月下跌。

所以，不必迷信二手房指導(dǎo)價(jià)的威力。

二手房指導(dǎo)價(jià)可以出。但是其作用只是，也只能是指導(dǎo)銀行評(píng)估價(jià)格，加大首付，降低杠桿。

至于二手房的成交價(jià)格，政府不能直接干預(yù)。

畢竟，二手房交易是雙方的民事行為。只要雙方自愿，不違反國家法律，不損害第三方利益。