轉(zhuǎn)眼到了8月份_可能誰也沒想到_住房領(lǐng)域的整頓決心如此之大

8月10日_住建部發(fā)了一份通知_要求各地在城市建設(shè)中防止大面積拆建行為_嚴(yán)格控制拆除、增建、搬遷的行為形成“過度房地產(chǎn)化”。并且提出舊城拆遷面積不應(yīng)超過20_的硬指標(biāo)。

7月底_住建部聯(lián)合8大部展開整治行動(dòng)_將對地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、物業(yè)服務(wù)等突出問題_力爭3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)市場秩序的明顯好轉(zhuǎn)。從8月初至今_深圳、北京、杭州、金華、廣州、東莞紛紛加碼調(diào)控_限購、限貸、打擊假離婚、查處騙貸炒房措施_應(yīng)有盡有_還有三四線的“躁動(dòng)”也沒有被忽視_銀川、徐州、金華、泉州、惠州相繼被納入監(jiān)測名單。

要知道_這只是8月上旬而已_放眼到整個(gè)上半年_房地產(chǎn)領(lǐng)域的整頓、整改措施更為密集_前7月全國累計(jì)調(diào)控超過320次_監(jiān)管層直接下發(fā)的措施就有46次。不光是在住房亂象、城市更新方面受到整頓_開發(fā)商的現(xiàn)金流也是老大難的問題。

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道_被納入負(fù)債率監(jiān)管的房企_近期再被限制買地金額_要求不得超年度銷售額40_。

要知道_之所以會(huì)對房企實(shí)施三道紅線_就是遏制地產(chǎn)行業(yè)無規(guī)律的擴(kuò)張行為_尤其是那些本來財(cái)務(wù)狀況就緊張_還在持續(xù)融資_不斷抬升杠桿的房企_融資規(guī)模將會(huì)被嚴(yán)格限制。而如今_再次針對地產(chǎn)商拿地金比例作出限制_則是極力減少盲目拍地、拍高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

幾條措施實(shí)施下來_房企的手手腳腳等于被“捆住”了_從財(cái)務(wù)到拿地金_再到融資渠道_這對于極度依賴資金流的開發(fā)商來說_無異于是當(dāng)頭一棒。畢竟過去幾年_先后有泰禾、福晟、華夏幸福等企業(yè)因?yàn)閭鶆?wù)積壓、資金暴雷等問題_使得旗下不少項(xiàng)目被迫停工、爛尾。這也是央行不斷收緊房企調(diào)控的原因所在_不能再任由他們肆意生長了。

站在地產(chǎn)商的角度看_面對屢屢加碼的調(diào)控_借錢渠道越來越少_想讓損失少一些_想讓錢更多一些_似乎只有降價(jià)這一條路可走。

因此_站在8-9月的關(guān)鍵時(shí)期_在未來的30天內(nèi)_房企可能會(huì)爭相掀起“打折潮”_樓房折扣_樓市大概率會(huì)出現(xiàn)“打折窗口”。原因有二。

1.無論樓市調(diào)控、企業(yè)整頓是否嚴(yán)厲_房企都有充分的降價(jià)“動(dòng)力”

因?yàn)榉科蟀雌谝獌斶€的債務(wù)_不會(huì)往后順延。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)_2021年房企到期債務(wù)規(guī)模12822億元_是2019-2023年期間的償債最高峰。按照這樣的趨勢_2022年的還債規(guī)模預(yù)計(jì)仍維持在9000億左右的高位區(qū)間。

不得不承認(rèn)_在最近兩年_越來越多房企破產(chǎn)、關(guān)門_甚至跑路_就連龍頭房企也開始扛不住了。造成這樣的后果_很大部分都是過去的預(yù)售制下_房企可以實(shí)現(xiàn)快速拿地、蓋房、回籠資金、再拿地的銷售步驟_用盡各種方法融資獲得資金_表面上是擴(kuò)張了勢力范圍_實(shí)則通過不斷高周轉(zhuǎn)_欠了很多錢_可能還欠了購房者房子_以及數(shù)以萬計(jì)地產(chǎn)從業(yè)者的工資。

所以不管是大房企還是中小開發(fā)商_無論樓市調(diào)控、企業(yè)整頓再怎么眼里_屬于房企的債務(wù)不會(huì)無限期的順延_拖幾個(gè)月或許可以_拖幾年恐怕就不行了_遲早要連本帶利地還回去。當(dāng)然了_錢從哪來？當(dāng)然是折扣、低價(jià)_用盡方法把房子賣出去。

2.未來30天_可能是房企一年中最后一個(gè)影響業(yè)績的關(guān)鍵期

眾所周知_一年中_地產(chǎn)商有3個(gè)“搶跑”的時(shí)間窗口_春節(jié)、小陽春、金九銀十。雖然今年春節(jié)延續(xù)了去年底的火熱行情_市場成交和價(jià)格都有所上揚(yáng)_但隨著3月樓市調(diào)控加碼_很顯然小陽春已經(jīng)泡湯了_針對金融措施的兩道紅線、房貸上漲_針對二手房價(jià)格的限價(jià)_至今已經(jīng)有10個(gè)城市開啟了價(jià)格管控_全方位管控著流入樓市的資金。

據(jù)上市房企7月銷售情況_14家頭部房企的銷售金額和面積都迎來環(huán)比普遍下跌。且據(jù)2021年房企半年報(bào)情況_前6月的銷售業(yè)績同樣不及預(yù)期_顯然下半年業(yè)績壓力較大。

所以_目前地產(chǎn)商能把握的時(shí)機(jī)就是“金九銀十”_也就是未來30天_作為金九的前綴和過渡期_為了拿到一個(gè)漂亮的成績單_他們大概率硬著頭皮也要大搞促銷。

明白了這兩個(gè)前提_作為購房者_(dá)從9月開始_置業(yè)心態(tài)要像“買白菜”一樣。因?yàn)楝F(xiàn)在是“買方市場”_而不是“賣方市場”。對于開發(fā)商來說_正如前文所提到的_按照今年的調(diào)控力度_以及今年前所未有的債務(wù)高峰_在金九銀十開始之前_地產(chǎn)商仍然會(huì)有動(dòng)力去打折扣_這一點(diǎn)毫無疑問。

在這樣的環(huán)境下_大家買房_可以保持逛市場“買白菜”一樣挑挑揀揀的態(tài)度。不要因?yàn)闆_動(dòng)而買房_也不要因?yàn)殇N售顧問的“逼單話術(shù)”_不假思索就掏空家底入手。畢竟_現(xiàn)在不是3年前全國普漲的時(shí)期了_在國家嚴(yán)控市場亂象的當(dāng)下_調(diào)控根本沒有絲毫放松_目前住房價(jià)格步入平穩(wěn)區(qū)間_開發(fā)商的打折壓力_更應(yīng)該為我們的買房道路增添一份謹(jǐn)慎_作為很多人一生中最大的開銷_像逛菜市場那樣_多一絲吹毛求疵_才是正確的態(tài)度。

那么_是不是意味著買房會(huì)更便宜？

其實(shí)這要結(jié)合現(xiàn)階段的市場環(huán)境_因?yàn)闃鞘蟹只呀?jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。一方面_受限于城市化率、人戶分離_在接盤者減少的環(huán)境下_三四線以下城市依然難有大起色。值得一提的是_中小房企普遍扎根于三四線_對于小城市的剛需族來說_未來的買房議價(jià)空間會(huì)更大。

另一方面_一二線城市的折扣力度有限_但仍會(huì)有驚喜出現(xiàn)。很多大城市已經(jīng)加碼炒房調(diào)控_再加上二手房限價(jià)管控使得成交量降低_說明高端市場也有可能迎來降溫。

房說君有話說_正如曹德旺諫言房地產(chǎn)時(shí)說的_解決房地產(chǎn)的問題_不要蓋這么多房子_這樣就能避免銀行資金、勞工資源都流向地產(chǎn)業(yè)了_畢竟企業(yè)真真正正的救助是自救。簡單的一席話擲地有聲_過去房地產(chǎn)過了太多的好日子了_房企、炒房者、有房者_(dá)幾乎所有參與樓市的人都嘗到了甜頭。如今到了2021年_是時(shí)候扭轉(zhuǎn)這個(gè)執(zhí)念了。

央媒新華網(wǎng)《合理房價(jià)是一個(gè)城市的競爭力所在》文章中指出_地產(chǎn)問題關(guān)于民生必須要予以重視_城市必須要采取措施解決各類人群的住房。央媒的回應(yīng)和曹德旺的諫言可以看出_房產(chǎn)走勢基本清晰_大漲時(shí)代已經(jīng)不復(fù)返了_但是住房要下跌潮估計(jì)也不可能。

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