丁祖昱回顧2019房企：失速、腰斬、剎車、重組

樂居財(cái)經(jīng) 胡益健 發(fā)自上海 2019年12月31日下午，“2020擁抱未來——丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”在上海新靜安體育中心舉行，現(xiàn)場超4000名粉絲聆聽易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會已成功舉辦4屆，成為中國地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的盛會之一。

丁祖昱在現(xiàn)場表示，2016-2019年統(tǒng)計(jì)局商品房銷售增速及百強(qiáng)房企銷售規(guī)模增速一直處于下跌狀態(tài)。根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，2016-2019年統(tǒng)計(jì)局商品房銷售增速從34.8%下滑至7.3%；同期百強(qiáng)房企銷售規(guī)模增速從50.8%下滑至6.0%，處于“失速”狀態(tài)。其中，2018年-2019年，增速從35.1%跌至6.0%，跌幅高達(dá)82.9%。

行業(yè)規(guī)模增速趨緩，規(guī)模房企擴(kuò)容也隨之放緩。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年全口徑銷售金額在千億以上的房企為30個，相比2017年新增13個；而2019年的千億房企為35個，僅比2018年新增5個，新增千億房企數(shù)量出現(xiàn)“腰斬”。

同時，市場原因令房企的投資日益謹(jǐn)慎。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及企業(yè)公告，2019年前8個月，操盤金額TOP50房企的月度拿地銷售比維持在0.43以上，9月份開始“剎車”。2019年9月，TOP50房企拿地銷售比跌至0.28，年度最低為10月的0.22，此后緩慢回升，至12月該數(shù)據(jù)為0.26。

而百強(qiáng)房企破產(chǎn)重組也成為2019年房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象之一。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)相關(guān)破產(chǎn)文書申請從2016年的184宗增加至2019年的520宗，多家房企出現(xiàn)破產(chǎn)、被收購以及資管產(chǎn)品違約等情況，其中不乏老牌房企。

2019年4月，廣東老牌房企頤和地產(chǎn)被曝資管產(chǎn)品（卓異3號和中江金龍86號）違約；9月中旬又未能按時償付私募債本息（17頤和01和17頤和04），已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。遭遇流動性危機(jī)，頤和地產(chǎn)旗下項(xiàng)目疑停滯。

6月，銀億股份母公司銀億集團(tuán)有限公司、控股股東寧波銀億向浙江省寧波市中級人民法院申請破產(chǎn)重整。證監(jiān)會調(diào)查尚在進(jìn)行中，到期未清償債務(wù)達(dá)43億元。

10月，三盛宏業(yè)由于內(nèi)部員工理財(cái)本息未按時兌付，被爆資金鏈斷裂；三盛宏業(yè)融資大多依賴公司債和信托融資，融資成本較高，兌付較為困難。目前旗下項(xiàng)目或停工或被債權(quán)人接管。

12月，有消息指福晟集團(tuán)、協(xié)信控股兩家房企被收購。據(jù)媒體報(bào)道，世茂、東方資產(chǎn)正計(jì)劃收購福晟地產(chǎn)股權(quán)，目前已經(jīng)進(jìn)場盡調(diào)。按照初步的協(xié)議，預(yù)計(jì)世茂、東方資產(chǎn)與福晟集團(tuán)三方股權(quán)比例暫定為4：3：3，收購?fù)瓿珊?，由世茂操盤，目前暫未確定具體交易對價。此外，12月有消息稱，陽光城正在收購某渝派房企集團(tuán)。根據(jù)該媒體對這一渝派房企的描述，外界紛紛猜測其為協(xié)信地產(chǎn)。隨后，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)也引述新近離職協(xié)信的員工的回應(yīng)證實(shí)傳言，并披露吳旭計(jì)劃把資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)讓，此前接觸過金科、融創(chuàng)。

行業(yè)洗牌加劇的背后，有房企融資困難致資金鏈緊張的因素。今年以來，尤其是3、4月以來，銀保監(jiān)會頻頻強(qiáng)調(diào)控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險和警示房地產(chǎn)業(yè)過度融資問題，7月發(fā)改委加大對房企海外發(fā)債的限制，融資渠道全面收緊。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018-2019年房企單月融資額的最高峰出現(xiàn)在2019年1月，為2082億元，隨后出現(xiàn)下滑；在7月再出現(xiàn)1688億元的小高峰，最低點(diǎn)是在12月，房企融資額為727億元。

而從2019年房企融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資的比重為49.7%，境外債權(quán)融資占比達(dá)39.4%，其余融資手段包括發(fā)行永續(xù)債、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化。

責(zé)任編輯：劉萬里 SF014