來源微信公眾號(hào)：觀點(diǎn)
土地，是房企的糧倉，一家企業(yè)的土儲(chǔ)規(guī)模與結(jié)構(gòu)在很大程度上影響著其業(yè)績的走勢。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)兩天前，中交地產(chǎn)聯(lián)手華潤在北京的土地市場上奮力廝殺，鏖戰(zhàn)半個(gè)小時(shí)報(bào)價(jià)40輪后，最終將通州區(qū)馬駒橋地塊收入囊中。
今天一早，市場傳來消息，中交地產(chǎn)又將戰(zhàn)場轉(zhuǎn)入了河南鄭州。這一次，這家央企以約9.8億元的價(jià)格拿下了鄭州市經(jīng)開區(qū)濱河國際新城22、23號(hào)地塊，這是中交首次進(jìn)入鄭州市場。
三天的時(shí)間，中交地產(chǎn)連續(xù)在北京、鄭州落得三子，拿地金額接近57億元，不免引發(fā)關(guān)注。但事實(shí)上，近兩年，中交地產(chǎn)在拿地方面就所有提速。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去一年，中交地產(chǎn)在納儲(chǔ)方面支付的總土地價(jià)款達(dá)到343億元，是同規(guī)模房企的兩到三倍。
當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“以規(guī)模論英雄”的時(shí)代，中小型房企對規(guī)模的渴求也越來越強(qiáng)烈。對于中交近期頻繁在公開市場上拿地，業(yè)內(nèi)人士提到，一方面，中交作為央企，有中交集團(tuán)在背后托底，資金壓力并不大，選擇在疫情期間拿地，顯然存在抄底與彎道超車的心態(tài)。
但究其根本原因，中交地產(chǎn)似乎希望通過加速擴(kuò)儲(chǔ)來提振銷售業(yè)績，從而實(shí)現(xiàn)“央企前三”的目標(biāo)。
拿地變奏
前段時(shí)間，市場上流傳著中交地產(chǎn)對2020年的工作安排。其中提到：針對千億目標(biāo)，董事長李永前提出了四點(diǎn)工作要求，第一，買地儲(chǔ)糧；第二，賣房變現(xiàn)；第三，找錢；第四，考核分錢。
“買地儲(chǔ)糧”放在了第一位，無疑顯示出中交地產(chǎn)對土地儲(chǔ)備的渴求?；蛟S正是基于這種觀念，今年以來，中交地產(chǎn)的身影頻頻出現(xiàn)在公開市場上。
2月13日上午，一張紅色的海報(bào)在行業(yè)內(nèi)流傳開來，這是中交成功拿下鄭州兩幅地塊后的捷報(bào)，據(jù)悉，中交最新競得的地塊為鄭州市經(jīng)開區(qū)濱河國際新城22、23號(hào)地塊。
資料顯示，兩宗地塊均為宅地，土地面積近3萬平米，容積率2.5，位于經(jīng)開區(qū)海馬青風(fēng)公園和康橋悅榕園之間，起拍總價(jià)為9.33億元，成交價(jià)格約為9.8億元，溢價(jià)率僅為5.04%，兩宗地塊的綜合房價(jià)最高價(jià)2.24萬元/平方米。
在中交地產(chǎn)公布的一張張海報(bào)中，無不隱含著這家房企拿地后的喜悅。畢竟，這家企業(yè)也深知，沒有土地儲(chǔ)備，就沒有開發(fā)商的利潤基礎(chǔ)。多拿一宗地塊，或許中交地產(chǎn)在千億的路上就能多一份底氣。
據(jù)悉，2020年僅過去不到45天，中交地產(chǎn)已在公開市場上摘得4宗地塊，總計(jì)容建筑面積37.65萬平方米，拿地金額60多億元，占去年上半年拿地總額的三分之二，接近去年全年拿地總額的20%。
資料顯示，1月15日，中交地產(chǎn)以熔斷價(jià)格拿下武漢東西湖P（2019）214號(hào)地塊，成交總價(jià)8.69億元，溢價(jià)率達(dá)到53.36%。隨后，2月11日再度聯(lián)手華潤置地在北京搶地，2月13日又現(xiàn)身鄭州奪地。
“除了武漢的地塊達(dá)到的熔斷價(jià)以外，中交近期拿的地塊溢價(jià)都不算高，不排除是抄底土地市場?！睒I(yè)內(nèi)人士提到，最近受疫情影響，很多私企也會(huì)比較謹(jǐn)慎，所以中交在這個(gè)時(shí)候拿地也是選準(zhǔn)了時(shí)機(jī)。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
事實(shí)上，從2019年開始，中交地產(chǎn)就加大了拿地的力度。根據(jù)財(cái)報(bào)，2019年上半年，中交地產(chǎn)在公開市場囊獲7宗地塊，總計(jì)容建筑面積91.3萬平方米，總土地價(jià)款約94.22億元，權(quán)益土地價(jià)款73.6億元。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年、2017年、2018年三年，中交地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備分別為62.06萬平方米、172.26萬平方米與258.67萬平方米。
2019年全年，該公司新增土地儲(chǔ)備492萬平方米，同比增加90.2%，約為2017年的三倍，同年，該公司的總土地價(jià)款達(dá)到343億元。
土地，是房企的糧倉，一家企業(yè)的土儲(chǔ)規(guī)模與結(jié)構(gòu)在很大程度上影響著其業(yè)績的走勢。
而去年，中交地產(chǎn)宣布3年內(nèi)做到500億元，5年做到1000億元，甚至提出要做到“央企前三”的目標(biāo)。
將千億門檻提上日程后，中交地產(chǎn)就不斷在土地儲(chǔ)備方面發(fā)力，有業(yè)內(nèi)人士提到，特別是去年下半年，中交提速明顯，一方面是李永前回歸中交，“新官上任三把火”，總要交出點(diǎn)成績；另一方面還是礙于“央企前三”的目標(biāo)，加一把速。
央企前三”目標(biāo)
“拿地這么瘋狂，開發(fā)銷售能跟上么？”
對于中交的突然提速，也有市場人士表示質(zhì)疑，畢竟這家央企這幾年的發(fā)展一直不慍不火。
財(cái)報(bào)顯示，2018年全年，中交地產(chǎn)錄的簽約銷售額148.77億元，2019年上半年，這一數(shù)值僅為93.24億元，同比增長55.66%，
而據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的數(shù)據(jù)，去年全年，該公司的簽約銷售額有了較大的提升，達(dá)到434.5億元，排在第69位。但與行業(yè)內(nèi)動(dòng)則五六千億的規(guī)模相比，中交不到500億的銷售業(yè)績依舊是小巫見大巫。
與此同時(shí)，同樣作為央企的保利發(fā)展在2019年全年錄得簽約銷售額4618.48億元；華潤置地錄得2425億元；招商為2205億元；而中鐵建錄得1002億元；大悅城控股的簽約銷售額也達(dá)到758億元?？梢?，中交地產(chǎn)要達(dá)到“央企前三”的目標(biāo)依舊任重道遠(yuǎn)。
除了規(guī)模的擴(kuò)張，中交地產(chǎn)要達(dá)到躋身行業(yè)前列，還有很多關(guān)卡要過，包括營收、凈利潤的提振，以及負(fù)債水平的降低。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
據(jù)悉，2019年上半年，中交地產(chǎn)錄得營業(yè)收入17.48億元，同比下降62.2%，期內(nèi)，該公司錄得凈利潤9292.63萬元，同比減少82.84%，這也是中交地產(chǎn)近四年來首次錄得營收、凈利雙雙下滑。
業(yè)績爬坡的同時(shí)，中交地產(chǎn)的負(fù)債狀況亦不甚樂觀。
財(cái)報(bào)顯示，截至2019年中期，中交地產(chǎn)錄的總負(fù)債413.21億元，有息負(fù)債亦從2018年末的109.77億元升至126.74億元，期末，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率為90.38%，凈負(fù)債為195%，較2018年末的112.99%上升82個(gè)百分點(diǎn)。
除此之外，期內(nèi)，中交地產(chǎn)錄得現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物33.43億元，而同期，該公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為38.64億元，也就是說，在手現(xiàn)金不足以支付短債。
顯然，在加速拿地與快速擴(kuò)張的路上，中交地產(chǎn)的資金鏈掉隊(duì)了。銷售回籠資金不足、負(fù)債增多，中交只能通過融資與借款的方式補(bǔ)充現(xiàn)金流。
據(jù)中交地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)，2020年以來，中交地產(chǎn)累計(jì)新增借款金額約39.09億元，占2018年末凈資產(chǎn)比例為92.41%，截止2020年1月末借款余額為252.57億元。
